Un voisin qui traverse votre cour depuis vingt ans, une place de stationnement dont l’usage appartient à un autre copropriétaire, un palier que vous ne pouvez pas fermer : ces situations relèvent en Israël d’un droit réel discret mais redoutable, la Zikat Hana’a (זיקת הנאה). Elle ne figure pas toujours au registre foncier, elle survit à la vente et elle s’impose à l’acheteur. Voici comment la reconnaître et s’en protéger avant de signer.
I. Un droit d’usage sur le bien d’autrui, sans droit de le posséder
L’article 5 de la loi sur les biens immobiliers (Hok HaMekarkein (חוק המקרקעין), 1969) définit la servitude comme un grèvement d’un immeuble au profit d’un tiers, qui lui permet d’en tirer un avantage sans droit de le posséder. C’est toute la différence avec une location : le bénéficiaire n’occupe pas le bien, il l’utilise.
Une servitude peut être établie au profit d’un autre terrain — on parle alors de fonds bénéficiaire, Mekarkein Zakaïm (מקרקעין זכאים) —, au profit d’une personne déterminée, d’une catégorie de personnes ou même du public. Dans la pratique israélienne, elle prend le plus souvent l’une de ces formes :
- droit de passage piéton ou automobile sur une cour, une allée ou une rampe
- droit de stationner sur un emplacement qui n’appartient pas au bénéficiaire
- droit d’accéder à un toit, à une cave, à des compteurs ou à une installation technique
- droit de faire passer des canalisations, des câbles ou une gaine
- obligation négative imposée au propriétaire : ne pas construire, ne pas surélever, ne pas obstruer un accès
II. Les quatre voies par lesquelles une servitude prend naissance
Comprendre l’origine de la servitude est décisif, car de cette origine dépend la possibilité de la contester ou de la supprimer.
- Par convention : les propriétaires concernés la constituent par accord, qui doit être inscrit auprès du conservateur du registre foncier, le Rasham HaMekarkein (רשם המקרקעין).
- Par le règlement de copropriété : dans un immeuble en copropriété, le Takanon (תקנון) du Bayit Meshutaf (בית משותף) rattache fréquemment un parking, un débarras ou un accès au toit à un lot déterminé par ce mécanisme.
- Par décision de justice : lorsqu’une parcelle est privée d’accès raisonnable à la voie publique, le tribunal peut ordonner l’inscription d’une servitude de passage entre les parcelles voisines.
- Par l’écoulement du temps : c’est la voie la plus redoutable, celle qui échappe au registre.
III. Le piège des trente ans d’usage
L’article 94 de la loi pose une règle que beaucoup d’acquéreurs francophones découvrent trop tard : celui qui a exercé pendant trente années consécutives un usage susceptible de constituer une servitude l’a acquise et peut en exiger l’inscription. L’usage doit avoir été continu et visible, et s’être exercé comme l’exercice d’un droit ; une opposition écrite du propriétaire interrompt le décompte.
La particularité israélienne est que ce mécanisme joue également sur les terrains cadastrés, les Mekarkein Mussdarim (מקרקעין מוסדרים), alors même que la prescription acquisitive y est en principe exclue. Conséquence pratique : un droit parfaitement constitué peut exister sans apparaître au registre foncier. L’acheteur qui s’est contenté de lire l’extrait du registre découvre après la remise des clés qu’un voisin dispose d’un droit de passage opposable.
La question de savoir si une telle servitude non inscrite est opposable à l’acquéreur de bonne foi qui s’est fié au registre est discutée et dépend étroitement des circonstances de l’espèce. Raison de plus pour traiter le sujet avant la signature, et non devant le juge.
IV. Les vérifications à conduire avant de signer
- Demander un extrait du registre foncier, le Nessah Tabou (נסח טאבו), et lire attentivement la rubrique des servitudes et des inscriptions au profit de tiers.
- Se procurer le règlement de copropriété et le plan annexé : c’est là que se logent les droits attachés aux parkings et aux annexes.
- Si le bien relève de l’Autorité foncière d’Israël ou d’une société de gestion (Hevrat Meshaken (חברת משכנת)), demander le dossier détenu par cet organisme, le registre foncier ne reflétant pas toujours la situation.
- Observer les lieux : un sentier tracé dans l’herbe, un portail donnant chez le voisin, un câble traversant la façade, des compteurs accessibles depuis une autre propriété sont autant d’indices d’un usage ancien.
- Interroger le vendeur par écrit et faire figurer sa réponse dans le contrat, sous forme de déclaration expresse relative à l’absence de servitude non inscrite, assortie d’une garantie.
V. Côté vendeur : neutraliser une servitude avant la mise en vente
Une servitude est en principe consentie pour une durée indéterminée, sauf terme convenu. Le tribunal peut toutefois la supprimer ou en modifier les conditions, notamment lorsqu’elle n’est plus exercée ou lorsque les circonstances ont changé. La voie amiable reste la plus rapide : un accord de radiation, le cas échéant contre contrepartie, suivi de son inscription au registre.
L’anticipation est ici un enjeu financier direct. Une servitude non traitée se répercute sur le prix, retarde la transaction et peut compromettre l’accord de financement de l’acquéreur, les banques israéliennes examinant de près les charges grevant le bien donné en garantie.
Conclusion – Pourquoi se faire accompagner par un avocat en droit immobilier israélien ?
La servitude est l’exemple type du droit qui ne se lit pas sur une annonce immobilière. La détecter suppose de croiser l’extrait du registre, le règlement de copropriété, les plans, les dossiers détenus par les organismes fonciers et l’état réel des lieux, puis d’en tirer les conséquences dans la rédaction du contrat. Pour un acheteur installé à l’étranger, qui visite peu et lit rarement l’hébreu, cette vérification ne peut sérieusement être déléguée qu’à un conseil. C’est à ce stade — avant la signature — que l’intervention d’un avocat coûte le moins et protège le plus.
C’est dans cette optique que le Cabinet ABITBOL & ASSOCIES, grâce à son expertise en droit immobilier israélien et international, accompagne ses clients à chaque étape de la vérification des droits grevant un bien immobilier en Israël. Nos avocats veillent à ce que vos intérêts soient protégés et à ce que chaque démarche se déroule en toute sécurité.
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