Un appartement à Jérusalem, à Netanya ou à Tel-Aviv laissé par un parent, des héritiers installés en France et un acquéreur pressé de signer : la situation est courante, et elle bute presque toujours sur le même obstacle. Lorsque la succession est placée sous administration, celui qui en a la charge ne peut pas vendre de sa seule initiative. Il lui faut l’autorisation préalable du tribunal, et un compromis signé sans elle expose toutes les parties.
I. Pourquoi un bien successoral ne se vend pas comme un autre
Tant que la succession n’a pas été liquidée et partagée, le bien n’appartient pas à celui qui le gère. L’administrateur de succession — le Menahel Izavon (מנהל עיזבון) — détient et administre pour le compte d’autrui : les héritiers, mais aussi les créanciers de la succession et, le cas échéant, les légataires. La loi israélienne en tire une conséquence logique : les actes les plus lourds, ceux qui font sortir un bien du patrimoine successoral ou qui le grèvent durablement, sont soumis à un contrôle judiciaire préalable.
Ce contrôle s’applique que l’administrateur ait été nommé à titre provisoire, dans l’attente de l’ordonnance d’hérédité ou d’homologation du testament, ou à titre définitif. Il s’applique également à l’exécuteur testamentaire désigné par le défunt. La qualité de celui qui vend ne change rien : c’est la nature de l’acte qui déclenche l’exigence d’autorisation.
II. Les actes soumis à autorisation préalable
La loi israélienne sur les successions (Hok HaYerusha (חוק הירושה), 1965) énumère, à son article 97, les actes que l’administrateur ne peut accomplir qu’avec l’accord du tribunal. On y retrouve notamment :
- le transfert, l’hypothèque, le partage ou la liquidation d’un appartement, ainsi que d’une exploitation agricole, industrielle, artisanale ou commerciale ;
- la location relevant de la loi protectrice du locataire ;
- tout acte dont la validité dépend d’une inscription sur un registre légal — au premier rang desquels le registre foncier, le Tabou (טאבו) ;
- l’octroi d’une caution engageant la succession ;
- tout autre acte que le tribunal décide de soumettre à son autorisation.
Un point mérite d’être souligné, parce qu’il surprend systématiquement les familles : l’accord unanime des héritiers ne dispense pas de l’autorisation. Il facilite grandement la démarche, il ne la remplace pas. Le tribunal n’est pas là pour arbitrer une mésentente ; il vérifie que l’opération est nécessaire, que ses conditions sont sérieuses et qu’elle sert l’intérêt collectif de la succession.
III. Comment l’autorisation s’obtient en pratique
La chronologie compte autant que le fond du dossier. Elle s’articule habituellement ainsi :
- En amont : la nomination de l’administrateur est acquise et l’inventaire de la succession, la Pirtat HaIzavon (פרטת העיזבון), a été déposé. Un bien qui ne figure pas à l’inventaire soulèvera immanquablement une question.
- La négociation : le prix est discuté comme dans toute vente, mais il doit pouvoir être justifié. Une évaluation par un expert immobilier agréé, le Shamai Mekarke’in (שמאי מקרקעין), est le meilleur moyen de démontrer que le bien n’est pas bradé.
- La signature conditionnelle : le contrat est signé sous la condition suspensive expresse de l’autorisation du tribunal. C’est la clause centrale du dossier ; son absence est la faute la plus coûteuse que l’on rencontre en pratique.
- La requête : elle est présentée au Tribunal des affaires familiales, accompagnée du projet de contrat, de l’évaluation, de la position écrite de chaque héritier et d’un état des dettes de la succession.
- Les intervenants : lorsque la succession compte un héritier mineur ou protégé, ou lorsque des héritiers restent introuvables, l’Apotropos HaKlali (האפוטרופוס הכללי) est appelé à faire connaître sa position.
- L’exécution : la décision obtenue, la vente peut être finalisée, puis inscrite au Tabou. Les obligations fiscales de la vente et la reddition de comptes de l’administrateur suivent leur cours propre.
IV. France et Israël : deux architectures à ne pas confondre
Les héritiers francophones raisonnent naturellement à partir du modèle français, où le notaire est le pivot du règlement successoral : il établit l’acte de notoriété, la déclaration de succession, et reçoit l’acte de vente. Le droit français connaît par ailleurs plusieurs figures de mandataire — le mandat à effet posthume de l’article 812 du Code civil, le mandat conventionnel conclu entre héritiers de l’article 813, et le mandataire successoral désigné en justice de l’article 813-1 — dont les pouvoirs restent en principe des pouvoirs d’administration : vendre un immeuble suppose l’accord des héritiers ou l’intervention du juge, et les règles de l’indivision ajoutent leurs propres contraintes.
En Israël, l’architecture est différente. Il n’existe pas d’équivalent du notaire français réglant la succession : l’ordonnance d’hérédité ou d’homologation du testament s’obtient devant le Rasham LeInyeney Yerusha (רשם לענייני ירושה), le Registraire des successions, ou devant le Tribunal des affaires familiales, et c’est l’avocat qui conduit l’ensemble de la procédure, y compris la requête en autorisation de vendre. Le notaire israélien est, lui, un avocat spécialement habilité : il intervient sur les procurations, les certifications et les traductions — précisément ce dont ont besoin des héritiers qui ne peuvent pas se déplacer.
Deux réflexes français sont à corriger. D’abord, le règlement européen n° 650/2012 et le certificat successoral européen ne lient pas Israël : un document parfaitement valable en Europe n’ouvre aucun droit automatique devant le Tabou ou devant une banque israélienne. Ensuite, l’absence de droits de succession en Israël ne signifie pas neutralité fiscale : la revente du bien hérité soulève la question du Mas Shevah (מס שבח), l’impôt sur la plus-value immobilière, dont le traitement dépend de la situation de chaque héritier et doit être examiné avant la signature, non après.
Conclusion – Pourquoi se faire accompagner par un avocat en administration de succession ?
Vendre un bien de succession en Israël depuis la France fait intervenir, dans un même dossier, une procédure judiciaire israélienne, des règles d’indivision souvent régies par un autre droit, des procurations à faire recevoir et apostiller, et une fiscalité de cession qu’il faut anticiper. C’est exactement le point où un cabinet réunissant des avocats inscrits au barreau d’Israël et au barreau de Paris, ainsi qu’un notaire israélien, fait la différence : la requête est portée devant le juge israélien, les procurations sont reçues dans les formes exigées, et la cohérence avec le dossier français est assurée sans intermédiaire supplémentaire.
C’est dans cette optique que le Cabinet ABITBOL & ASSOCIES, grâce à son expertise en droit des successions israélien et international, accompagne ses clients à chaque étape de l’administration d’une succession en Israël et de la vente des biens qui la composent. Nos avocats veillent à ce que vos intérêts soient protégés et à ce que chaque démarche se déroule en toute sécurité.
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