Lorsque l’on désire réaliser un projet immobilier en Israël, les voies pour y parvenir sont multiples, mais semblent souvent complexes. Entre les configurations générales à ces types de transaction, l’optimisation fiscale, structures juridiques et réglementations bancaires, de nombreux investisseurs se sentent freinés dans leurs démarches.
Pourtant, une question stratégique revient fréquemment : est-il possible d’acquérir un bien en Israël en utilisant les fonds d’une SCI (Société Civile Immobilière) française ?
Que vous souhaitiez acheter en nom propre ou via votre société, des solutions existent. Ainsi un éclairage juridique est nécessaire pour transformer ce projet en une réalité concrète et sécurisée.
- L’acquisition au nom de la société (S.C.I) française
Le droit israélien offre une certaine souplesse aux entités étrangères, sous réserve d’une structuration rigoureuse.
- Reconnaissance de la société étrangère : Une SCI constituée hors d’Israël peut acquérir directement des droits immobiliers sur le territoire. Il n’est pas légalement obligatoire de créer une nouvelle structure israélienne, mais la société doit impérativement régulariser son statut en s’enregistrant comme « société étrangère » auprès des autorités locales.
- L’opportunité de la filiale israélienne : Si l’achat direct est possible, la création d’une société israélienne peut s’avérer judicieuse. Elle permet, sous certaines conditions, de bénéficier d’allégements sur la taxe d’acquisition lors du transfert d’actifs entre la société mère étrangère et la structure locale israélienne.
- Vigilance sur l’« Association Immobilière » (Igoud Mekarkain) : Si les actifs principaux de votre société deviennent ses biens immobiliers en Israël, celle-ci peut être requalifiée par le fisc. Dès lors, toute cession de parts sociales pourra être taxée comme une vente immobilière directe (taxe sur la plus-value Mas Shevah et taxe d’acquisition Mas Rechisha).
- L’acquisition en nom propre (Personne Physique) avec les fonds d’une S.C.I française
Si vous préférez détenir le bien en votre nom tout en utilisant les capitaux de votre SCI, deux voies juridiques sont envisageables :
- La Fiducie (Le Portage ou « Neemanout »)
Il est possible pour un associé d’acheter le bien en son nom pour le compte de la société.
- Le principe : L’associé agit comme fiduciaire. Il prête son nom à la société sans en retirer de bénéfice économique personnel, afin d’acquérir le droit immobilier pour le compte de celle-ci.
- La condition de succès : Pour éviter une double imposition, une déclaration de fiducie doit être soumise au Directeur de la fiscalité immobilière immédiatement après l’achat. Sans cette notification rapide, les autorités considéreront l’associé comme le propriétaire exclusif à toutes fins utiles.
- La distribution de dividendes
Il s’agit de la voie conventionnelle pour séparer l’actif de la société.
- Le mécanisme : La SCI distribue ses bénéfices sous forme de dividendes à l’associé, conformément au droit français.
- L’avantage : Une fois distribués, ces fonds deviennent votre propriété privée. Le lien avec la SCI est rompu, vous permettant d’acquérir le bien israélien en toute indépendance. C’est la solution de la clarté juridique absolue entre patrimoine social et personnel.
- La preuve de l’origine des fonds : Le gage de votre sérénité
Dans le cadre de la lutte contre le blanchiment d’argent et des procédures KYC (Know Your Customer), les banques israéliennes exigent une transparence totale.
- Pour un achat en nom propre (via dividendes) : Vous devrez fournir des justificatifs objectifs de ces diligences effectuées : attestation de constitution de la société étrangère, états financiers certifiés, procès-verbaux de distribution, Kbis, et attestations d’experts-comptables ou d’avocats confirmant la conformité fiscale en France et en Israël.
- Pour un achat par la SCI : La banque exigera les statuts certifiés, les résolutions du conseil d’administration autorisant le transfert, ainsi que des preuves rigoureuses que les fonds proviennent d’activités licites.
L’expertise juridique et fiscale internationale : Votre meilleur atout
Les opportunités en Israël sont réelles, mais le succès d’un investissement repose sur la maîtrise des nuances juridiques et les possibilités qu’elles offrent.
Votre projet immobilier en Israël mérite un accompagnement d’excellence
Investir dans l’immobilier en Israël représente bien plus qu’une simple acquisition patrimoniale : c’est une démarche qui engage votre avenir, celui de votre famille, et nécessite une maîtrise approfondie des mécanismes juridiques et fiscaux franco-israéliens.
Entre avantages fiscaux substantiels, pièges administratifs à éviter, et évolutions législatives constantes, chaque dossier immobilier comporte ses propres spécificités et exige une analyse sur-mesure.
Que vous souhaitiez acquérir votre résidence principale, développer un patrimoine locatif, ou sécuriser une transmission successorale, une seule erreur d’appréciation peut vous coûter des dizaines de milliers de shekels en fiscalité évitable.
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