Litiges de copropriété en Israël : le tribunal méconnu qui tranche les conflits entre voisins

Une infiltration qui descend de l’appartement du dessus. Un voisin qui ferme sa terrasse et empiète sur les parties communes. Un copropriétaire qui n’a plus réglé les charges depuis deux ans. En Israël, ces litiges ne se plaident pas devant le tribunal civil ordinaire mais devant une juridiction spécialisée que beaucoup de propriétaires francophones découvrent trop tard. Voici ce qu’elle peut ordonner, comment elle est saisie et ce qu’il faut anticiper lorsque l’on possède un bien sans résider en Israël.

I. Le Mefake’ah, juge spécialisé de la copropriété

Le Mefake’ah al haBatim haMeshoutafim (המפקח על הבתים המשותפים), également désigné comme Mefake’ah al Rishoum haMekarke’in (המפקח על רישום המקרקעין), est un organe rattaché au ministère israélien de la Justice. Il exerce deux fonctions bien distinctes.

• Une fonction administrative : enregistrer un immeuble en tant que copropriété, le Bayit Meshoutaf (בית משותף), modifier ou annuler cet enregistrement.
• Une fonction juridictionnelle : trancher les litiges entre copropriétaires, sur le fondement de l’article 72 de la loi sur les biens immobiliers de 1969 (סעיף 72 לחוק המקרקעין).

Dans son domaine de compétence, le Mefake’ah statue avec des pouvoirs comparables à ceux d’un tribunal d’instance et ses décisions ont la force d’un jugement. La procédure est réputée nettement plus rapide et moins onéreuse qu’une instance civile classique : c’est précisément ce qui en fait un outil utile, à condition de savoir qu’il existe.

II. Quels litiges relèvent de sa compétence ?

Le champ d’intervention couvre l’essentiel de la vie d’un immeuble :

• les charges impayées et, plus largement, la participation de chacun aux dépenses de l’immeuble ;
• la gestion et l’entretien du Rekhoush Meshoutaf (רכוש משותף), la propriété commune : toiture, ascenseur, cage d’escalier, parkings, jardin ;
• les travaux réalisés par un copropriétaire qui affectent les parties communes — fermeture d’un balcon, agrandissement, création d’une pièce sécurisée ;
• les infiltrations et l’humidité provenant d’un autre appartement ;
• les nuisances et l’usage d’un lot non conforme à sa destination ;
• les projets de rénovation urbaine, où le Mefake’ah peut autoriser les travaux malgré l’opposition d’une minorité de copropriétaires ;
• la contestation des décisions de l’assemblée des copropriétaires ou du Vaad Bayit (ועד בית), le conseil syndical.

Il peut prononcer des injonctions de faire, le Tsav Assé (צו עשה), des mesures d’interdiction, le Tsav Menia (צו מניעה), et allouer des dommages et intérêts.

Une réserve importante : cette compétence suppose en principe que l’immeuble soit effectivement enregistré comme copropriété au registre foncier. Beaucoup d’immeubles israéliens ne le sont pas, ou pas encore. C’est la toute première vérification à faire avant d’envisager la moindre action.

III. Le règlement de copropriété, texte de référence du litige

Tout se joue autour du règlement de copropriété. Deux régimes coexistent :

• le Takanon Matsouy (תקנון מצוי), règlement type annexé à la loi, qui s’applique par défaut lorsque rien d’autre n’a été prévu ;
• le Takanon Moussakam (תקנון מוסכם), règlement convenu entre les copropriétaires et enregistré, qui prévaut sur le règlement type.

Ce texte détermine la clé de répartition des charges, les droits d’usage sur les parties communes et, très souvent, l’affectation privative d’un toit, d’une cour ou d’une place de stationnement. Beaucoup d’acheteurs francophones ignorent lequel des deux s’applique à leur immeuble. Il faut se le procurer avant la signature, en même temps que l’extrait du registre foncier.

IV. Le déroulement de la procédure

• La demande est déposée par écrit auprès du bureau territorialement compétent, celui du ressort de l’immeuble.
• Le défendeur est notifié et dépose un mémoire en défense.
• Une audience est fixée à bref délai. Une part importante des affaires se dénoue dès cette première audience.
• Une expertise peut être ordonnée, notamment pour identifier l’origine d’une infiltration.
• La décision est motivée et exécutoire ; son exécution forcée passe par le bureau des saisies, la Hotsaa laPoal (הוצאה לפועל).
• L’appel est porté devant le Beit Mishpat Mehozi (בית משפט מחוזי), le tribunal de district.

La représentation par avocat n’est pas juridiquement obligatoire. Elle devient pourtant déterminante dès que le litige comporte une dimension technique, financière ou successorale, ou lorsque le propriétaire ne réside pas en Israël.

V. Le cas particulier des charges impayées

C’est le contentieux le plus fréquent. Le conseil syndical peut agir contre le copropriétaire défaillant, et l’expérience montre qu’un simple désaccord sur la gestion de l’immeuble ne dispense pas de payer. Trois réflexes s’imposent :

• conserver le règlement, les procès-verbaux d’assemblée et les décomptes : ce sont les pièces qui emportent la décision ;
• contester la dépense par les voies prévues plutôt que par la suspension des paiements ;
• lors d’une acquisition, exiger du vendeur une attestation d’absence de dettes auprès du conseil syndical, faute de quoi l’acquéreur risque de découvrir l’arriéré après la remise des clés.

VI. Ce que le propriétaire non résident doit anticiper

Les notifications sont adressées en Israël, en hébreu, avec des délais courts. Sans relais sur place, un propriétaire installé en France peut découvrir l’existence d’une procédure une fois la décision rendue. Quelques précautions simples évitent cette situation :

• désigner un avocat en Israël et lui remettre une procuration notariée (ייפוי כוח נוטריוני) revêtue de l’apostille ;
• communiquer au conseil syndical une adresse de notification à jour, ainsi qu’un courriel et un téléphone joignables ;
• documenter systématiquement les désordres par des photographies datées et des échanges écrits ;
• faire vérifier, avant l’achat, l’état de l’enregistrement de l’immeuble et l’existence de litiges en cours.

Conclusion – Pourquoi se faire accompagner par un avocat en droit de la copropriété en Israël ?

Un litige de copropriété paraît toujours modeste au départ : une tache d’humidité, une facture contestée, un balcon fermé sans autorisation. Il engage pourtant la valeur du bien, sa liquidité à la revente et parfois la possibilité même d’obtenir un permis de construire. La compétence du Mefake’ah, le règlement applicable, les délais de recours et la conduite de la preuve obéissent à des règles propres au droit israélien, que la seule expérience française ne permet pas d’anticiper. Un accompagnement juridique dès les premiers échanges avec le conseil syndical coûte, dans la très grande majorité des cas, bien moins cher qu’une procédure engagée trop tard.

C’est dans cette optique que le Cabinet ABITBOL & ASSOCIES, grâce à son expertise en droit immobilier israélien et international, accompagne ses clients à chaque étape de leurs litiges de copropriété en Israël. Nos avocats veillent à ce que vos intérêts soient protégés et à ce que chaque démarche se déroule en toute sécurité.

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