L’acquisition ou la vente d’un bien immobilier en Israël est une étape majeure. Entre le choix de l’emplacement, la configuration du bien et la gestion du budget, les défis sont nombreux. Pourtant, au-delà de la transaction elle-même, la fiscalité reste l’un des piliers les plus déterminants pour la réussite de votre projet.
Comprendre vos droits en matière de taxes foncières n’est pas seulement une nécessité administrative : c’est une stratégie indispensable pour limiter vos frais et protéger votre investissement. Accompagné par un avocat expert, vous transformez ces complexités en opportunités d’optimisation.
Voici quelques points clés et « astuces » juridiques qui pourraient faire toute la différence lors de vos transactions :
- La règle du « tiers de propriété » : Un levier pour votre taxe d’achat
Contrairement aux idées reçues, posséder une part d’un bien ne vous prive pas nécessairement de vos avantages fiscaux.
- Le principe : Selon la Loi sur l’imposition foncière israélienne, si vous détenez une part inférieure à 33,33 % (un tiers) d’un premier bien, vous restez éligible au taux réduit de la taxe d’acquisition (Mas Rechisha) lors de l’achat de votre résidence suivante (supplémentaire). Ce nouveau bien sera considéré fiscalement comme votre « résidence unique ».
Par exemple, vous devrez être en propriété du premier bien, au minimum avec quatre autres copropriétaires à parts égales d’un bien (25 % chacun).
- La nuance de l’équivalence économique : La jurisprudence impose toutefois des limites. Si vous détenez par exemple, plusieurs parts dans un même immeuble dont le cumul dépasse un tiers, les autorités peuvent les considérer comme un bien entier. En revanche, des parts dispersées dans des immeubles différents (chacune inférieure à un tiers) préservent potentiellement votre droit au taux réduit.
- L’exception et avantage de l’héritage : Si votre part de propriété provient d’une succession, le seuil de tolérance est élargi : vous pouvez détenir jusqu’à 50 % (la moitié) du bien hérité sans perdre votre statut d’acheteur de « résidence unique » avec taux réduit pour votre prochaine acquisition personnelle.
Note importante : L’administration fiscale analyse la situation de la cellule familiale (conjoints et enfants de moins de 18 ans) comme une seule et même entité pour le décompte des propriétés.
- Successions : Des avantages fiscaux majeurs à préserver
Dans la continuité des mécanismes d’exonération liés à la succession, la transmission d’un bien immobilier en Israël bénéficie d’un cadre fiscal protecteur, à condition d’en maîtriser les subtilités.
- Zéro taxe à l’entrée : En Israël, la réception d’un bien par héritage n’est pas soumise à la taxe d’acquisition pour les héritiers.
- Le principe de continuité (Plus-value) : Lors de la revente, l’héritier peut bénéficier d’une exonération totale de la taxe sur la plus-value (Mas Shevach). La loi considère que l’héritier « entre dans les chaussures » du défunt : si ce défunt aurait été éligible à l’exonération de son vivant, lors de la vente actuelle du bien, ce droit est transféré à l’héritier, indépendamment de la situation immobilière personnelle de ce dernier.
- Résidents étrangers : Vigilance sur la réforme de 2021 :
Pour des héritiers résidant en France ou à l’étranger, une attention particulière est requise. En effet, en 2021 par les autorités fiscales israéliennes ont instaurée une réforme externe aux articles classiques de la loi, concernant cette exonération de la taxe sur la plus-value (lors de la vente d’un bien provenant d’une succession).
Désormais, celle-ci sera conditionnée à la preuve que l’héritier ne possède pas d’autre bien dans son pays de résidence.
L’obtention d’un certificat explicite des autorités fiscales étrangères est désormais une étape procédurale qui se peut être indispensable et que notre cabinet supervise pour fluidifier votre transaction.
L’expertise juridique : Votre meilleur atout
Les opportunités immobilières et fiscales en Israël sont réelles, mais leur application dépend de nuances juridiques et de réformes administratives parfois invisibles pour un non-initié.
Votre projet immobilier en Israël mérite un accompagnement d’excellence
Investir dans l’immobilier en Israël représente bien plus qu’une simple acquisition patrimoniale : c’est une démarche qui engage votre avenir, celui de votre famille, et nécessite une maîtrise approfondie des mécanismes juridiques et fiscaux franco-israéliens.
Entre avantages fiscaux substantiels, pièges administratifs à éviter, et évolutions législatives constantes, chaque dossier immobilier comporte ses propres spécificités et exige une analyse sur-mesure.
Que vous souhaitiez acquérir votre résidence principale, développer un patrimoine locatif, ou sécuriser une transmission successorale, une seule erreur d’appréciation peut vous coûter des dizaines de milliers de shekels en fiscalité évitable.
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