שכן שחוצה את החצר שלכם כבר עשרים שנה, חניה שהזכות להשתמש בה נתונה לבעל דירה אחר, מבואה שאינכם רשאים לסגור: כל אלה נובעים מזכות קניינית דיסקרטית אך רבת עוצמה — זיקת הנאה. היא אינה תמיד מופיעה בפנקסי המקרקעין, היא שורדת את המכירה, והיא מחייבת את הרוכש. כך מזהים אותה ומתגוננים מפניה עוד לפני החתימה.
I. זכות שימוש בנכס של אחר, ללא זכות להחזיק בו
סעיף 5 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, מגדיר זיקת הנאה כשעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם. בכך בדיוק נבדלת הזיקה משכירות: בעל הזכות אינו תופס את הנכס, הוא משתמש בו.
זיקת הנאה יכולה להיווצר לטובת מקרקעין אחרים — המקרקעין הזכאים — לטובת אדם פלוני, לטובת סוג בני אדם, ואף לטובת הציבור. בפרקטיקה הישראלית היא מופיעה בדרך כלל באחת מצורות אלה:
- זכות מעבר, ברגל או ברכב, דרך חצר, שביל או רמפה
- זכות חניה במקום שאינו בבעלות בעל הזכות
- זכות גישה לגג, למרתף, למוני שירות או למתקן טכני
- זכות להעביר צנרת, כבלים או פיר שירות דרך הנכס
- חובת הימנעות המוטלת על הבעלים: לא לבנות, לא להוסיף קומה, לא לחסום גישה
II. ארבע הדרכים שבהן נוצרת זיקת הנאה
זיהוי מקור הזיקה הוא קריטי, משום שממנו נגזרת האפשרות לתקוף אותה או לבטלה.
- מכוח הסכם: הבעלים הנוגעים בדבר יוצרים אותה בהסכמה, וההסכם טעון רישום אצל רשם המקרקעין.
- מכוח תקנון הבית המשותף: בבית משותף, התקנון מצמיד לא אחת חניה, מחסן או גישה לגג ליחידה מסוימת באמצעות מנגנון זה.
- מכוח פסק דין: כאשר לחלקה אין דרך גישה סבירה לדרך ציבורית, בית המשפט רשאי להורות על רישום זיקת מעבר בין החלקות.
- מכוח שנים: הדרך המסוכנת מכולן, משום שהיא עוקפת את פנקסי המקרקעין.
III. מלכודת שלושים השנים
סעיף 94 לחוק המקרקעין קובע כלל שרוכשים רבים מגלים מאוחר מדי: מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש את רישומה. השימוש צריך להיות רצוף וגלוי, ולהיעשות כהפעלת זכות; התנגדות בכתב מצד הבעלים קוטעת את מניין התקופה.
הייחוד הישראלי הוא שהמנגנון חל גם על מקרקעין מוסדרים, אף שרכישת זכות מכוח התיישנות אינה אפשרית בהם ככלל. המשמעות המעשית מרחיקת לכת: זכות שהתגבשה במלואה עשויה להתקיים מבלי שתופיע בנסח הרישום. רוכש שהסתפק בקריאת הנסח עלול לגלות, לאחר קבלת החזקה, כי לשכן נתונה זכות מעבר בת-אכיפה.
השאלה אם ניתן לאכוף זיקה בלתי רשומה כלפי רוכש בתום לב שהסתמך על הפנקסים שנויה במחלוקת ותלויה מאוד בנסיבות המקרה. טעם נוסף לברר את הסוגיה לפני החתימה, ולא בפני שופט.
IV. הבדיקות שיש לבצע לפני החתימה
- להוציא נסח טאבו ולקרוא בעיון את הפרק שבו נרשמות זיקות הנאה והערות לטובת צדדים שלישיים.
- להשיג את תקנון הבית המשותף יחד עם התשריט המצורף: שם נרשמות הזכויות הצמודות לחניות ולשטחי העזר.
- אם הנכס מנוהל על ידי רשות מקרקעי ישראל או על ידי חברה משכנת, יש לבקש את התיק המוחזק אצל אותו גורם, שכן הפנקסים אינם משקפים תמיד את המצב לאשורו.
- לבחון את השטח: שביל שנשחק בדשא, שער הנפתח אל חצר השכן, כבל החוצה את החזית, מונים שניתן להגיע אליהם רק מנכס אחר — כל אלה סימנים לשימוש ותיק.
- להפנות שאלות למוכר בכתב ולעגן את תשובתו בחוזה כהצהרה מפורשת בדבר היעדר זיקת הנאה בלתי רשומה, בליווי שיפוי.
V. בצד המוכר: לנטרל זיקה לפני היציאה לשוק
זיקת הנאה היא ככלל לתקופה בלתי מוגבלת, אלא אם נקבעה לה תקופה. עם זאת, בית המשפט רשאי לבטלה או לשנות את תנאיה, בין היתר כאשר היא אינה מופעלת או כאשר חל שינוי בנסיבות. הדרך ההסכמית נותרת המהירה ביותר: הסכם ויתור על הזיקה, בתמורה במידת הצורך, ורישום הביטול.
ההיערכות המוקדמת היא עניין כספי ישיר. זיקה שלא טופלה מכבידה על המחיר, מעכבת את העסקה ועלולה לסכן את המימון של הרוכש, שכן הבנקים בוחנים בקפידה כל שעבוד הרובץ על הנכס המשמש בטוחה.
סיכום – מדוע כדאי להיעזר בעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין בישראל?
זיקת הנאה היא דוגמה מובהקת לזכות שאינה מופיעה במודעת נכס. איתורה מחייב הצלבה של נסח הרישום, תקנון הבית המשותף, התשריטים, התיקים המוחזקים אצל גופי המקרקעין והמצב בפועל בשטח, ולאחר מכן תרגום הממצאים לניסוח החוזה. עבור רוכש המתגורר בחו”ל, המבקר לעתים רחוקות ואינו קורא עברית בשוטף, בדיקה זו יכולה להיות מופקדת באופן ממשי רק בידי עורך דין. בשלב זה — לפני החתימה — עלות הייעוץ היא הנמוכה ביותר וההגנה שהוא מעניק היא הגדולה ביותר.
מתוך תפיסה זו, משרד עורכי הדין אביטבול ושות’, בזכות מומחיותו בדיני מקרקעין בישראל ובמשפט בינלאומי, מלווה את לקוחותיו בכל שלב של בדיקת הזכויות הרובצות על נכס מקרקעין בישראל. עורכי הדין שלנו דואגים להגן על האינטרסים שלכם ולוודא שכל הליך מתבצע בביטחון מלא.
13 Av Hubert Germain – Paris 16ᵉ
Tel: + 33 (0)1 78 90 03 73
Fax: + 33 (0)1 77 74 63 99
13 rue Shimon ben Shetah, 9414713, Jérusalem
Tel: + 972 (0)2 595 63 45
Fax: + 972 (0)2 591 63 26
צרו קשר
לכל שאלה הנוגעת למצבכם האישי, נשמח שתשאירו לנו הודעה:
Brochure PDF
