מכירת מספר נכסים בישראל: מתי רשות המסים מסווגת אתכם כסוחר נדל”ן
לקנות, לשפץ, למכור, ולחזור על כך שוב. בעלי נכסים רבים בישראל מבצעים עסקאות נדל”ן בזו אחר זו מתוך הנחה שהם נותרים אנשים פרטיים. רשות המסים עשויה לראות את אותה חזרתיות אחרת לגמרי — כפעילות מסחרית ממשית, כלומר עסק — ולסווג מחדש את כלל הפעילות, על כל ההשלכות הכבדות והרטרואקטיביות הכרוכות בכך. I. משקיע פרטי או סוחר: סיווג שאינו נתון לבחירה בדיני המס בישראל ההבחנה אינה תלויה בהגדרה שהנישום מעניק לעצמו, ואף לא בשאלה אם הוא רשום כעוסק. היא נגזרת מאופייה האמיתי של העסקה. מכירת נכס המוחזק כהשקעה מניבה רווח הוני, החייב במס שבח בשיעור 25% מהשבח הריאלי. מכירת נכס המהווה מלאי עסקי מניבה הכנסה...
המשךהיטל השבחה בישראל: המס שמפתיע את המוכרים
אתם מוכרים את הדירה בישראל, העסקה נחתמה, ולפתע העירייה דורשת מאות אלפי שקלים. זו אינה טעות: זהו היטל ההשבחה, אחד מסעיפי העלות שהכי פחות נלקחים בחשבון בעסקת מכר בישראל. בשנת 2026, עם ריבוי התוכניות המאושרות, הוא נוגע ליותר ויותר בעלי נכסים. א. במה בדיוק מדובר? היטל השבחה הוא היטל הנגבה בידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ולא בידי רשות המסים. הוא חל על ההתעשרות של בעל הנכס כאשר החלטה תכנונית — תוכנית חדשה, הקלה או שינוי ייעוד — מעלה את שווי הנכס. שני מאפיינים הופכים אותו למשמעותי במיוחד: שיעורו: 50% מההשבחה שנוצרה בעקבות ההחלטה. לא 50% ממחיר הנכס, אלא מחצית מעליית השווי. הוא חל גם אם לא בניתם...
המשךמכירת דירה בישראל מחוץ לארץ: אישורים, ניכוי במקור והעברת הכספים
מכירת דירה בישראל מבלי להתגורר בה אפשרית לחלוטין — אך מדובר בעסקה בת שלושה רבדים: חוזי, מיסויי ובנקאי. מוכרים רבים המתגוררים בחו”ל מגלים מאוחר מדי שהמחיר שסוכם אינו הסכום שיגיע לחשבונם, וגם לא במועד שדמיינו. כך זה עובד בפועל. א. מכירה מרחוק: ייפוי הכוח הוא הנדבך הראשון אינכם חייבים להיות נוכחים בישראל. אך על נציגכם להחזיק בייפוי כוח ללא רבב. קיימות שתי דרכים: ייפוי כוח נוטריוני הנחתם בפני נוטריון בחו”ל, ולאחר מכן מקבל אפוסטיל ומתורגם; ייפוי כוח הנחתם ישירות בקונסוליה הישראלית. שתי נקודות לתשומת לב: ייפוי הכוח חייב לפרט במדויק את הפעולות המורשות (חתימה על החוזה, קבלת כספים, הגשת...
המשךביטול עסקת רכישת דירה בישראל: פיצוי מוסכם, החזר מס רכישה ומלכודות שכדאי להכיר
ביטולי עסקאות מכר דירות מתרבים בישראל: על פי נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מספרם זינק בכ-41% בתוך שנה. רוכשים רבים מגלים אז שחוזה שנחתם בישראל כמעט אף פעם אינו מתבטל ללא מחיר. להלן מה שהדין הישראלי קובע בפועל, וכיצד ניתן לצמצם את הנזק. א. מדוע כל כך הרבה ביטולים ב-2026? התופעה קשורה ישירות למבני המימון שהתפשטו בשנים האחרונות, ובראשם מנגנון 20/80: הרוכש משלם 20% במעמד החתימה ואת היתרה במסירה, לעיתים שלוש או ארבע שנים לאחר מכן. בינתיים, נסיבותיו משתנות. הסיבות שנרשמות מול הרשויות הן כמעט תמיד כלכליות: סירוב הבנק להעמיד משכנתא במועד המסירה; הון עצמי שהפך בלתי מספיק לאחר עליית הריבית;...
המשךרכישת נכס נדל”ן בישראל: כיצד להשקיע באמצעות כספי חברת SCI צרפתית
כאשר מעוניינים לבצע פרויקט נדל”ן בישראל, הדרכים לכך רבות, אך לעיתים נדמות מורכבות. בין המאפיינים הכלליים של עסקאות מסוג זה, היבטי מיסוי, מבנים משפטיים ורגולציה בנקאית — משקיעים רבים חשים לעיתים מעוכבים בתהליך.עם זאת, שאלה אסטרטגית עולה לעיתים קרובות: האם ניתן לרכוש נכס בישראל באמצעות כספים של חברת SCI (Société Civile Immobilière) צרפתית?בין אם ברצונכם לרכוש את הנכס על שמכם הפרטי ובין אם באמצעות החברה, קיימים פתרונות. לשם כך נדרש ליווי והבהרה משפטית על מנת להפוך את הפרויקט למציאות בטוחה ומוסדרת. 1. רכישה על שם החברה (SCI) הצרפתית הדין הישראלי מאפשר גמישות מסוימת כלפי ישויות זרות, בכפוף...
המשךהצלחת הפרויקט הנדל״ני שלכם בישראל: קבלת פטור ממס בעסקה
רכישה או מכירה של נכס נדל״ן בישראל מהווה שלב משמעותי. בין בחירת המיקום, מאפייני הנכס וניהול התקציב – האתגרים רבים. עם זאת, מעבר לעסקה עצמה, תחום המיסוי הוא אחד הגורמים המכריעים ביותר להצלחת הפרויקט. הכרת זכויותיכם בתחום מיסוי המקרקעין אינה רק חובה מנהלית, אלא אסטרטגיה חיונית לצמצום עלויות ולהגנה על ההשקעה שלכם. בליווי עורך דין מומחה, ניתן להפוך מורכבויות אלו להזדמנויות של אופטימיזציה. להלן מספר נקודות מפתח ו״טיפים״ משפטיים שעשויים לעשות הבדל משמעותי בעסקאות שלכם: 1. כלל “שליש הבעלות” – מנוף להפחתת מס רכישה בניגוד לדעה הרווחת, החזקה בחלק מנכס אינה שוללת בהכרח זכאות להטבות מס. העיקרון:על פי...
המשךBrochure PDF
