TVA et immobilier en Israël : récupérer la TVA à l’achat peut coûter cher à la revente

Un investisseur achète un immeuble en Israël, récupère la TVA payée à l’achat, puis change de stratégie : au lieu de revendre rapidement, il loue pendant des années. À la revente, la facture de TVA peut être sans commune mesure avec ce qu’il avait imaginé. Un jugement du tribunal de district de Tel-Aviv, rendu en juin 2026 et relayé par la presse spécialisée, illustre combien le choix fait à l’achat engage durablement.

I. La TVA, grande oubliée des projets immobiliers

Beaucoup d’acquéreurs raisonnent uniquement en Mas Rechisha (מס רכישה), la taxe d’achat, et en Mas Shevah (מס שבח), l’impôt sur la plus-value. Or la TVA – Maam (מע״מ) intervient dès que l’opération est réalisée par un assujetti, ou lorsque le bien a ouvert droit à une déduction de TVA. Elle concerne surtout les sociétés, les investisseurs professionnels, les promoteurs et les propriétaires de locaux d’activité, y compris lorsqu’ils sont étrangers.

II. Le principe de symétrie entre l’achat et la vente

La loi sur la TVA (Hok Mas Erech Mosaf – חוק מס ערך מוסף) repose sur une logique simple : la TVA payée à l’achat, appelée Mas Teshurot (מס תשומות), ne peut être déduite que si le bien sert à des opérations soumises à la TVA. De l’autre côté, la location d’un logement à usage d’habitation est en principe exonérée, sous conditions, et la vente d’un bien est exonérée à son tour dans un cas précis : lorsque la loi interdisait de déduire la TVA d’achat.

Selon la lecture retenue par le tribunal, l’exonération de la vente suppose que la TVA d’achat n’ait ni pu, ni été déduite. Autrement dit, celui qui a effectivement déduit la TVA à l’achat ne peut pas, à la revente, se prévaloir d’une exonération pensée pour celui qui n’a rien déduit.

III. Le scénario qui piège les investisseurs

Le schéma est classique et se retrouve dans l’affaire jugée :

• à l’achat, l’investisseur récupère la TVA en indiquant qu’il compte revendre rapidement ;
• le projet évolue : l’immeuble est finalement loué à des habitants pendant de longues années ;
• à la revente, le bien a pris de la valeur, mais l’exonération n’est plus invocable : la TVA s’applique sur le prix de vente, en tout ou partie selon la nature des locaux.

Dans cette affaire, selon les comptes rendus disponibles, une société américaine propriétaire d’un immeuble ancien à Tel-Aviv, à dominante résidentielle avec quelques commerces, a vu écarter sa demande d’exonération pour la partie résidentielle, la TVA d’achat ayant bien été déduite des années plus tôt.

IV. Revenir en arrière n’est pas toujours possible

L’investisseur est tenté de « rembobiner » en reversant, à la revente, la TVA déduite à l’achat pour retrouver l’exonération. Le tribunal a refusé cette régularisation tardive : la correction des déclarations est enfermée dans des délais légaux, et le juge n’admet pas qu’on corrige a posteriori un choix fiscal devenu défavorable. La décision se prend donc au moment de l’achat, pas à la revente.

V. Les situations à examiner de près

• Les biens à usage mixte (logements et commerces dans le même immeuble) : le traitement peut varier selon chaque partie.
• Les sociétés, y compris étrangères, qui détiennent de l’immobilier en Israël : le statut de non-résident n’écarte pas, en soi, les obligations de TVA.
• Les locaux d’activité : la location y est en principe soumise à la TVA, avec des conséquences à anticiper sur la revente.

VI. Les réflexes avant de signer

• identifier clairement qui achète (particulier ou société) et l’usage réel envisagé : revente, location d’habitation, location commerciale ;
• préciser dans le contrat si le prix s’entend TVA comprise ou en sus, et vérifier la facture ;
• ne pas déduire la TVA « par défaut » : mesurer d’abord ses conséquences à la revente ;
• faire simuler ensemble TVA, Mas Rechisha et Mas Shevah avant l’engagement, car ces impôts interagissent ;
• conserver la trace de l’intention initiale et de tout changement de stratégie.

Ce texte présente des principes généraux et ne constitue pas un conseil personnalisé : le traitement de la TVA dépend étroitement de la situation de chaque acquéreur.

Conclusion – Pourquoi se faire accompagner par un avocat en droit immobilier israélien ?

La TVA ne se voit pas le jour de l’acquisition ; elle se révèle à la revente, souvent trop tard pour être corrigée. Un avocat analyse la qualité de l’acquéreur, l’usage prévu et le contrat, anticipe la sortie de l’investissement et coordonne les aspects fiscaux avec un conseil comptable. Pour les francophones qui investissent à distance, il fait aussi le lien avec les obligations déclaratives en France.

C’est dans cette optique que le Cabinet ABITBOL & ASSOCIES, grâce à son expertise en droit immobilier israélien et international, accompagne ses clients à chaque étape de leurs acquisitions, de leurs locations et de leurs reventes en Israël. Nos avocats veillent à ce que vos intérêts soient protégés et à ce que chaque démarche se déroule en toute sécurité.