Hériter d’un appartement en Israël quand on vit en France : ordonnance d’hérédité et inscription au Tabou

Un parent décède en laissant un appartement en Israël, et les héritiers vivent en France. Tant que la succession n’est pas réglée en Israël, ils ne peuvent ni vendre ni hypothéquer le bien en leur nom. Le parcours se fait en deux temps : obtenir une ordonnance d’hérédité, puis faire inscrire les héritiers au registre foncier.

I. Pourquoi une démarche israélienne est indispensable

Le registre foncier israélien, le Tabou (טאבו), ne connaît que le défunt comme propriétaire. Pour y inscrire les héritiers, il faut présenter une décision israélienne qui les désigne et fixe la part de chacun.

Cette décision prend deux formes :

• l’ordonnance d’hérédité (צו ירושה – Tsav Yerousha), quand il n’y a pas de testament : les héritiers sont désignés par la loi ;
• l’ordonnance d’exécution du testament (צו קיום צוואה – Tsav Kiyoum Tsava’a), quand le défunt a laissé un testament.

Les documents établis en France pour la succession française ne suffisent pas, à eux seuls, à modifier le registre israélien.

II. Saisir le bon Rasham

La demande est déposée auprès du Registraire des successions (הרשם לענייני ירושה – Rasham).

• Si le défunt avait son domicile en Israël, la demande va au Rasham de la région où il vivait.
• S’il n’avait pas son domicile en Israël, ce qui est le cas le plus fréquent pour un parent qui vivait en France, elle va au Rasham de la région où se trouvent les biens de la succession.

Quand les héritiers sont représentés par un avocat, la demande est obligatoirement déposée en ligne, sur le site de l’Administrateur général (האפוטרופוס הכללי).

III. Le dossier à constituer

La demande suit un formulaire officiel. Les faits qu’elle contient sont confirmés par une déclaration du demandeur. Le dossier comprend notamment :

• l’acte de décès, dûment certifié ;
• la liste des héritiers et la part revenant à chacun ;
• pour une ordonnance d’exécution, l’original du testament ;
• la preuve que chaque héritier, ou chaque bénéficiaire du testament, a été informé de la demande par écrit ;
• la procuration de l’avocat, s’il y en a un ;
• le paiement de la taxe et des frais de publication.

Le Rasham vérifie aussi, dans le registre national, qu’aucun testament n’a été déposé à son insu.

IV. Publication et délai d’opposition

La demande est publiée sur le site de l’Administrateur général et au Journal officiel israélien (Reshoumot – רשומות). Toute personne peut s’y opposer pendant au moins deux semaines après la publication. Le Rasham peut fixer un délai plus long.

En l’absence d’opposition, le Rasham délivre l’ordonnance. En cas d’opposition, le Rasham transmet le dossier au tribunal, qui tranche.

V. L’inscription au Tabou

L’ordonnance ne modifie pas d’elle-même le registre foncier. Il faut ensuite déposer une demande d’inscription de la succession (רישום ירושה) :

• au bureau du Tabou où le bien est enregistré ;
• accompagnée de l’ordonnance d’hérédité ou d’exécution du testament.

Les héritiers sont alors inscrits comme copropriétaires, chacun pour sa part. S’ils ont signé entre eux un partage qui n’a pas été approuvé par un tribunal, son inscription doit être demandée par tous les héritiers.

VI. Et la fiscalité ?

Pour la loi israélienne sur la fiscalité immobilière, l’héritage n’est pas une vente. La transmission par succession ne déclenche donc pas, en elle-même, l’impôt sur la plus-value immobilière, le Mas Shevah (מס שבח). Le premier partage des biens entre héritiers n’est pas non plus traité comme une vente, sauf si l’un d’eux reçoit une compensation en argent.

La question se pose plus tard, si les héritiers vendent le bien. Elle se prépare dès le début, en tenant compte aussi des règles françaises.

Conclusion – Pourquoi se faire accompagner par un avocat en droit immobilier israélien ?

Une ordonnance mal rédigée, un héritier oublié ou un testament inconnu peuvent bloquer l’inscription au Tabou pendant des mois. Un avocat israélien coordonne la demande au Rasham, la réponse à une éventuelle opposition et l’inscription au registre foncier, en lien avec la succession ouverte en France.

C’est dans cette optique que le Cabinet ABITBOL & ASSOCIES, grâce à son expertise en successions franco-israéliennes et en droit immobilier israélien, accompagne ses clients à chaque étape, de la demande d’ordonnance d’hérédité jusqu’à l’inscription au Tabou. Nos avocats veillent à ce que vos intérêts soient protégés et à ce que chaque démarche se déroule en toute sécurité.