מכירת דירה בישראל מבלי להתגורר בה אפשרית לחלוטין — אך מדובר בעסקה בת שלושה רבדים: חוזי, מיסויי ובנקאי. מוכרים רבים המתגוררים בחו”ל מגלים מאוחר מדי שהמחיר שסוכם אינו הסכום שיגיע לחשבונם, וגם לא במועד שדמיינו. כך זה עובד בפועל.
א. מכירה מרחוק: ייפוי הכוח הוא הנדבך הראשון
אינכם חייבים להיות נוכחים בישראל. אך על נציגכם להחזיק בייפוי כוח ללא רבב.
קיימות שתי דרכים:
- ייפוי כוח נוטריוני הנחתם בפני נוטריון בחו”ל, ולאחר מכן מקבל אפוסטיל ומתורגם;
- ייפוי כוח הנחתם ישירות בקונסוליה הישראלית.
שתי נקודות לתשומת לב: ייפוי הכוח חייב לפרט במדויק את הפעולות המורשות (חתימה על החוזה, קבלת כספים, הגשת הצהרות, מחיקת משכנתא, רישום בטאבו) — ייפוי כוח כללי מדי נדחה לא אחת — והכנתו אורכת שבוע עד שבועיים. יש להתחיל בה לפני המשא ומתן, לא אחריו.
ב. הדיווחים: מועד קצר ומחייב
יש לדווח על המכירה לרשות המסים בתוך 30 ימים ממועד חתימת החוזה. המועד חל גם אם התמורה טרם שולמה.
על המוכר תושב חוץ להיערך לשני קשיים נוספים:
- הפטור לדירת מגורים אינו מובן מאליו. ההטבה החלה על דירה יחידה כפופה לתנאים מחמירים, והחזקת דירה בחו”ל עשויה לשמש נגד המוכר. בקשת פטור שאינה מבוססת חושפת לשומה מתקנת.
- חישוב מס השבח מחייב שחזור של שווי הרכישה ההיסטורי ושל ההוצאות המוכרות: שכר טרחת נוטריון ועורך דין, דמי תיווך ועבודות מתועדות. ללא אסמכתאות, סכומים אלה יורדים לטמיון.
ג. ניכוי במקור: הנקודה הכי פחות צפויה
כאן ההפתעה שכיחה במיוחד. כאשר המוכר הוא תושב חוץ, על הרוכש — הלכה למעשה על עורך דינו — לנכות חלק מהתמורה ולהעבירו ישירות לרשות המסים, כבטוחה לתשלום מס השבח.
הדרך היחידה להימנע מכך היא לקבל מראש אישור ניכוי במקור מרשות המסים.
- עם האישור: התמורה משולמת לכם במלואה.
- ללא האישור: חלק ניכר מהתמורה נותר מעוכב, לעיתים חודשים ארוכים, עד לקביעת השומה הסופית והשבת העודף.
עבור מוכר הנשען על כספים אלה למימון פרויקט אחר, פער תזרים המזומנים משמעותי ביותר.
ד. שחרור הטאבו והעברת הכספים
העברת הבעלות תירשם בטאבו רק לאחר שיתקבצו:
- אישור עירייה, המעיד על תשלום הארנונה ובמקרה הצורך גם של היטל ההשבחה;
- אישורי המס בנוגע למס שבח ולמס רכישה;
- מחיקת כל משכון או משכנתא הרובצים על הנכס.
לבסוף מגיעה העברת הכספים לחו”ל. הבנקים בישראל מיישמים נהלי ציות קפדניים: הם ידרשו את מקור הכספים, את אישורי המס ולעיתים קרובות אישור ניהול ספרים או אישור תושבות. במקביל, יש לדווח על המכירה בהתאם לאמנת המס הרלוונטית, המייחסת ככלל את מיסוי רווחי ההון ממקרקעין למדינה שבה נמצא הנכס, תוך הסדרת מניעת הכפל. התיאום בין שני הדיווחים מחייב תכנון מראש.
סיכום – מדוע כדאי להיעזר בעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין בישראל ובמשפט הבינלאומי?
מכירה מחו”ל פירושה יצירת דיאלוג בין שתי שיטות משפט ומס, שתי רשויות ושני בנקים. ייפוי כוח שנוסח בצורה לקויה מעכב את החתימה; דיווח באיחור מוליד קנסות; היעדר אישור ניכוי במקור מקפיא חלק ניכר מהתמורה.
עורך הדין מאבטח את השרשרת כולה: ניסוח ייפוי הכוח, חישוב בסיס השבח והמשא ומתן עליו, בקשת אישור ניכוי במקור, השגת אישורי העירייה, רישום בטאבו והתאמה לחובות הדיווח במדינת מושבכם.
מתוך תפיסה זו, משרד ABITBOL & ASSOCIES, בזכות מומחיותו בדיני מקרקעין בישראל ובמשפט הבינלאומי, מלווה את לקוחותיו בכל שלב של מכירת נכסיהם מחוץ לארץ. עורכי הדין שלנו דואגים לכך שהאינטרסים שלכם יישמרו ושכל הליך יתנהל בביטחון מלא.
13 Av Hubert Germain – Paris 16ᵉ
Tel: + 33 (0)1 78 90 03 73
Fax: + 33 (0)1 77 74 63 99
13 rue Shimon ben Shetah, 9414713, Jérusalem
Tel: + 972 (0)2 595 63 45
Fax: + 972 (0)2 591 63 26
צרו קשר
לכל שאלה הנוגעת למצבכם האישי, השאירו לנו הודעה:
Publications similaires :
Brochure PDF
