אתם מוכרים את הדירה בישראל, העסקה נחתמה, ולפתע העירייה דורשת מאות אלפי שקלים. זו אינה טעות: זהו היטל ההשבחה, אחד מסעיפי העלות שהכי פחות נלקחים בחשבון בעסקת מכר בישראל. בשנת 2026, עם ריבוי התוכניות המאושרות, הוא נוגע ליותר ויותר בעלי נכסים.
א. במה בדיוק מדובר?
היטל השבחה הוא היטל הנגבה בידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ולא בידי רשות המסים. הוא חל על ההתעשרות של בעל הנכס כאשר החלטה תכנונית — תוכנית חדשה, הקלה או שינוי ייעוד — מעלה את שווי הנכס.
שני מאפיינים הופכים אותו למשמעותי במיוחד:
- שיעורו: 50% מההשבחה שנוצרה בעקבות ההחלטה. לא 50% ממחיר הנכס, אלא מחצית מעליית השווי.
- הוא חל גם אם לא בניתם דבר. די בכך שנוצרו זכויות בנייה נוספות במגרש שלכם.
אין לבלבל בינו לבין מס שבח (25% מהרווח הריאלי, המשולם למדינה). השניים עשויים לחול במקביל על אותה עסקה.
ב. מתי הוא הופך לבר-תשלום?
האירוע המכונן הוא אישור התוכנית. התשלום עצמו נדחה עד למימוש זכויות, כלומר:
- מכירת הנכס;
- קבלת היתר בנייה;
- ניצול בפועל של זכויות הבנייה החדשות.
לכן המוכר הוא החייב הטבעי בהיטל. הלכה למעשה, הטאבו לא ירשום את העברת הבעלות ללא אישור עירייה, הניתן רק לאחר התשלום.
ג. מדוע הנושא מרכזי ב-2026
כמה מגמות מתכנסות:
- האצת פרויקטי התחדשות עירונית ותוכניות תמ”א 38 ופינוי בינוי;
- תוכניות התשתית הגדולות, ובפרט סביב תחנות המטרו העתידיות בגוש דן, המצפיפות שכונות מגורים שלמות;
- עדכון שיטות השומה בחלק מהרשויות המקומיות.
התוצאה: בעלי נכסים שלא ביקשו דבר מוצאים עצמם מחזיקים בזכויות בנייה שאת שוויין יידרשו לחלוק עם הרשות ביום המכירה.
ד. פטורים: מה קובע החוק
התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה מסדירה כמה מקרי פטור. המועילים ביותר לאדם פרטי:
- סעיף 19(ג)(1): פטור לבנייה או להרחבה של דירת מגורים המיועדת למגורי בעל הזכויות או קרובו, עד 140 מ”ר (ניתן, בתנאים מסוימים, לכלול מחסן בשטח זה). מעבר לכך, ההיטל חל רק על העודף באופן יחסי.
- פרויקטי התחדשות עירונית נהנים ממשטרי פטור ייחודיים, המשתנים לפי מבנה העסקה.
- סעיף 19(א) מאפשר לוועדה המקומית להעניק פטור בהתחשב במצבו הכלכלי הקשה של בעל הנכס.
פטורים אלה אינם אוטומטיים: הם מחייבים בקשה מנומקת ומגובה במסמכים.
ה. השגה על השומה: כלי אמיתי
הודעת השומה נשענת על הערכת שמאי מטעם העירייה. בעל הנכס אינו חייב לקבלה. עומדות בפניו שתי דרכים עיקריות:
- פנייה לשמאי מכריע עצמאי הממונה בידי הרשות המוסמכת;
- הגשת ערר בפני ועדת ערר.
הפערים בין שומת העירייה לשומה נגדית הם לעיתים קרובות משמעותיים. מאחר שמועדי הערר קצרים, יש להגיב באופן מיידי.
סיכום – מדוע כדאי להיעזר בעורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין בישראל?
היטל ההשבחה הוא היטל טכני, על התפר שבין דיני התכנון והבנייה לדיני המס. מטפלים בו הרבה לפני החתימה: באיתור התוכניות החלות על המגרש, בכימות החשיפה בפועל, בבדיקת הפטורים האפשריים ובחלוקה ברורה של הנטל בין המוכר לרוכש בחוזה.
גילוי ההיטל לאחר החתימה משמעו אובדן כל כוח מיקוח — ולעיתים עצירת העסקה בהיעדר אישור עירייה.
מתוך תפיסה זו, משרד ABITBOL & ASSOCIES, בזכות מומחיותו בדיני מקרקעין בישראל ובמשפט הבינלאומי, מלווה את לקוחותיו בכל שלב של עסקת המכר, מבדיקת זכויות הבנייה ועד להשגה על שומת העירייה. עורכי הדין שלנו דואגים לכך שהאינטרסים שלכם יישמרו ושכל הליך יתנהל בביטחון מלא.
13 Av Hubert Germain – Paris 16ᵉ
Tel: + 33 (0)1 78 90 03 73
Fax: + 33 (0)1 77 74 63 99
13 rue Shimon ben Shetah, 9414713, Jérusalem
Tel: + 972 (0)2 595 63 45
Fax: + 972 (0)2 591 63 26
צרו קשר
לכל שאלה הנוגעת למצבכם האישי, השאירו לנו הודעה:
Brochure PDF
