Terrains de l’État en Israël : ce que votre bail emphytéotique change vraiment pour l’achat, la vente et la transmission
Vous pensez être « propriétaire » de votre appartement en Israël ? Dans de très nombreux cas, vous êtes en réalité titulaire d’un droit de longue durée sur un terrain qui appartient à l’État. Ce mécanisme, ignoré de beaucoup d’acquéreurs francophones, n’a rien d’inquiétant en soi, mais il conditionne la vente, l’agrandissement, la transmission et parfois le coût de certaines opérations. Voici ce qu’il faut savoir avant de signer.
I. Pourquoi la plupart des terres appartiennent à l’État
Environ 93 % du territoire israélien est de la terre publique, gérée par l’Rashout Mekarkei Israel (רשות מקרקעי ישראל), l’Administration foncière d’Israël, souvent appelée simplement « Minhal ». Cette terre ne peut pas être vendue : l’État la met à disposition des particuliers par un contrat de Hakhira (חכירה), un bail de très longue durée proche de ce que le droit français nomme bail emphytéotique.
Dans la pratique, l’acquéreur d’un appartement acquiert donc le logement et un droit de bail sur le terrain. La durée du bail, généralement de plusieurs décennies et renouvelable, figure dans le contrat ou dans l’attestation de droits, et non dans l’annonce immobilière.
II. Terrain privé ou terrain loué : comment le savoir ?
La première vérification est documentaire. Selon les cas, le bien est :
- une propriété privée (Baalout (בעלות)), rare, inscrite comme telle au registre foncier
- un bail inscrit au registre foncier (Tabou (טאבו)), forme la plus sûre
- un droit non inscrit au Tabou, reposant sur des contrats avec le promoteur ou l’Administration foncière, qui exige des garanties supplémentaires
Un extrait du registre foncier (Nesah Tabou (נסח טאבו)) et une attestation de l’Administration foncière permettent de confirmer la nature du droit, sa durée restante et d’éventuelles charges. Les mentions du contrat de bail doivent aussi être lues : elles précisent l’usage autorisé du terrain, par exemple l’habitation.
III. Le renouvellement du bail : un sujet à ne pas négliger
Le bail arrive à échéance un jour. Pour les logements, les règles de renouvellement ont été largement aménagées par les décisions successives de l’Administration foncière, au point que, dans de nombreux cas, la prolongation est prévue en pratique sans coût significatif. Cette protection n’est toutefois ni universelle ni automatique : elle dépend du type de bail, de l’usage du terrain et de la date de signature.
Les tarifs et conditions ont évolué à plusieurs reprises, et les sources divergent selon les catégories de biens. C’est pourquoi nous ne donnons ici aucun chiffre : seule la lecture du bail et de la décision applicable permet de savoir ce qui est dû.
IV. Les frais et accords qui peuvent surgir au moment d’une opération
Pendant la vie du bail, certaines opérations demandent l’accord de l’Administration foncière et peuvent entraîner un paiement :
- le changement d’usage du terrain, par exemple transformer une partie d’un logement en local d’activité
- l’augmentation des droits à construire : surélévation, extension, ajout d’un logement, pour lesquels sont exigés les Dmei Heter (דמי היתר), une somme qui régularise l’usage ou la construction supplémentaire
- le transfert des droits lors d’une vente ou d’une donation, qui nécessite l’enregistrement du nouveau titulaire et, selon les cas, une attestation de l’Administration foncière
Un vendeur qui a agrandi sa maison ou son appartement sans régulariser ses droits peut ainsi se voir réclamer un montant au moment de la vente, ou voir le notaire refuser de finaliser l’enregistrement. Il est donc prudent de poser la question avant la promesse de vente.
V. Transmission et succession : le bail suit-il vos héritiers ?
Le bail se transmet aux héritiers comme tout droit patrimonial, mais la transmission suppose une démarche : ordonnance d’hérédité (Tzav Yerousha (צו ירושה)) ou ordonnance d’exécution testamentaire (Tzav Kiyoum Tsava’a (צו קיום צוואה)), puis enregistrement au nom des héritiers auprès du registre foncier et de l’Administration foncière. Un bail resté au nom d’un défunt bloque toute vente ultérieure.
Pour les familles dont les propriétaires résident à l’étranger, l’articulation entre successions françaises et procédures israéliennes est l’un des points les plus souvent sous-estimés.
VI. Les vérifications à faire avant d’acheter
- Faire extraire le Nesah Tabou et vérifier la nature du droit et son titulaire
- Demander la durée restante du bail et les conditions de renouvellement applicables
- Vérifier l’usage autorisé et le comparer à l’usage réel du bien
- Contrôler les constructions ajoutées par les vendeurs et leur régularité vis-à-vis de l’Administration foncière
- Prévoir dans la promesse de vente à qui incombent les sommes éventuellement dues à l’Administration foncière
Conclusion – Pourquoi se faire accompagner par un avocat en droit foncier israélien ?
Le bail emphytéotique n’est pas un défaut du bien, c’est le cadre normal de la propriété en Israël. Le risque naît de ce qu’on ne le lit pas. Un avocat vérifie la nature du droit, la durée du bail, les obligations restantes et leur répartition entre vendeur et acquéreur, avant que le prix ne soit versé. C’est cette analyse en amont qui évite les mauvaises surprises au moment de revendre ou de transmettre.
C’est dans cette optique que le Cabinet ABITBOL & ASSOCIES, grâce à son expertise en droit immobilier israélien et international, accompagne ses clients à chaque étape de la vérification des droits grevant un bien immobilier en Israël. Nos avocats veillent à ce que vos intérêts soient protégés et à ce que chaque démarche se déroule en toute sécurité.
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