קרקעות המדינה בישראל: מה חוזה החכירה שלכם משנה באמת ברכישה, במכירה ובהעברה לדור הבא
חושבים שאתם “בעלים” של הדירה בישראל? במקרים רבים אתם למעשה בעלי זכות חכירה ארוכת טווח בקרקע השייכת למדינה. אין בכך פגם, אך המנגנון קובע כיצד ניתן למכור, להרחיב או להוריש את הנכס, ולעיתים גם כמה זה עולה. הנה מה שכדאי לבדוק לפני החתימה.
I. מדוע רוב הקרקע שייכת למדינה
כ-93% משטח המדינה הם קרקע ציבורית, המנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל. הקרקע אינה נמכרת: היא מוקצית לפרטים במסגרת חכירה, חוזה לתקופה ארוכה מאוד.
רוכש דירה רוכש אפוא את הדירה יחד עם זכות חכירה בקרקע. התקופה שנותרה, לרוב עשרות שנים וניתנת להארכה, מופיעה בחוזה או באישור הזכויות, ולא במודעה.
II. בעלות או חכירה: איך בודקים
הבדיקה הראשונה היא מסמכית. הנכס יכול להיות:
- בעלות פרטית, נדירה יחסית, הרשומה ככזו בלשכת רישום המקרקעין
- חכירה רשומה בטאבו, הצורה הבטוחה ביותר
- זכות שאינה רשומה בטאבו, המבוססת על חוזים מול הקבלן או רשות מקרקעי ישראל, ומחייבת הגנות נוספות
נסח טאבו ואישור זכויות מהרשות מאשרים את מהות הזכות, התקופה שנותרה וכל שעבוד. יש לקרוא גם את חוזה החכירה כדי לוודא את ייעוד הקרקע, למשל מגורים.
III. הארכת החכירה: נושא שאסור להזניח
כל חכירה מסתיימת יום אחד. בנכסי מגורים, כללי ההארכה הוקלו במידה ניכרת בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, כך שבמקרים רבים ההארכה צפויה בפועל ללא עלות משמעותית. ההגנה אינה גורפת ואינה אוטומטית: היא תלויה בסוג החכירה, בייעוד הקרקע ובמועד החתימה.
התעריפים והתנאים השתנו כמה פעמים והמקורות חלוקים לפי סוגי נכסים, ולכן איננו מציינים כאן מספרים. רק קריאת החוזה וההחלטה הרלוונטית קובעת מה חייבים.
IV. תשלומים ואישורים העלולים לצוץ בעת עסקה
במהלך חיי החכירה, פעולות מסוימות מחייבות אישור הרשות ועשויות לגרור תשלום:
- שינוי ייעוד, למשל הסבת חלק מדירה לעסק
- הגדלת זכויות בנייה: תוספת קומה, הרחבה או יחידה נוספת, שבגינן עשויים להידרש דמי היתר להסדרת השימוש או הבנייה הנוספת
- העברת זכויות במכירה או במתנה, הדורשת רישום בעל הזכויות החדש ובמקרים מסוימים אישור מהרשות
מוכר שהרחיב את ביתו מבלי להסדיר את זכויותיו עלול להידרש לשלם בעת המכירה, או שהרישום ייתקע. מומלץ להעלות את השאלה עוד לפני החתימה על הסכם המכר.
V. ירושה: האם החכירה עוברת ליורשים
זכות החכירה עוברת ליורשים כמו כל נכס, אך נדרשים צעדים: צו ירושה או צו קיום צוואה, ואז רישום על שם היורשים בטאבו וברשות. חכירה שנותרה על שם נפטר חוסמת כל מכירה עתידית.
עבור בעלי נכסים המתגוררים בחו״ל, הקשר בין דיני ירושה זרים להליכים בישראל הוא מהנקודות המוערכות פחות מכפי שראוי.
VI. בדיקות לפני רכישה
- להפיק נסח טאבו ולוודא את מהות הזכות ומיהו בעליה
- לברר את התקופה שנותרה ואת תנאי ההארכה החלים
- לבדוק את הייעוד המותר ולהשוותו לשימוש בפועל
- לבחון תוספות בנייה של המוכרים והאם הוסדרו מול הרשות
- לקבוע בהסכם המכר מי נושא בתשלומים שייתכן שיגיעו לרשות
סיכום – מדוע כדאי להיעזר בעורך דין המתמחה במקרקעין בישראל?
חוזה חכירה אינו פגם בנכס אלא המסגרת הרגילה של הבעלות בישראל. הסיכון נובע מכך שלא קוראים אותו. עורך דין בודק את מהות הזכות, את התקופה שנותרה, את החובות הפתוחים ואת חלוקתם בין מוכר לקונה, עוד לפני תשלום התמורה. ניתוח מקדים כזה חוסך הפתעות בעת מכירה או העברה.
מתוך תפיסה זו, משרד עורכי הדין אביטבול ושות’, בזכות מומחיותו בדיני מקרקעין בישראל ובמשפט בינלאומי, מלווה את לקוחותיו בכל שלב של בדיקת הזכויות הרובצות על נכס מקרקעין בישראל. עורכי הדין שלנו דואגים להגן על האינטרסים שלכם ולוודא שכל הליך מתבצע בביטחון מלא.
13 Av Hubert Germain – Paris 16ᵉ
Tel: + 33 (0)1 78 90 03 73
Fax: + 33 (0)1 77 74 63 99
13 rue Shimon ben Shetah, 9414713, Jérusalem
Tel: + 972 (0)2 595 63 45
Fax: + 972 (0)2 591 63 26
