רטיבות שיורדת מהדירה שמעל. שכן שסוגר מרפסת ומשתלט על שטח מהרכוש המשותף. בעל דירה שאינו משלם דמי ועד בית זה שנתיים. בישראל, סכסוכים מסוג זה אינם נדונים בבית המשפט האזרחי הרגיל אלא בפני טריבונל ייעודי, שרבים מבעלי הדירות – ובעיקר אלה שאינם מתגוררים בארץ – מגלים את קיומו מאוחר מדי. להלן מה הוא מוסמך להורות, כיצד פונים אליו, ומה כדאי להיערך אליו מראש.
I. המפקח – שופט מומחה לענייני בית משותף
המפקח על הבתים המשותפים, המכונה גם המפקח על רישום המקרקעין, פועל במסגרת משרד המשפטים וממלא שני תפקידים נבדלים:
- תפקיד מינהלי: רישום בניין כבית משותף, תיקון הרישום או ביטולו.
- תפקיד שיפוטי: הכרעה בסכסוכים בין בעלי דירות מכוח סעיף 72 לחוק המקרקעין, תשכ״ט־1969.
בתחום סמכותו דן המפקח בסמכויות המקבילות לאלה של בית משפט השלום, והחלטותיו הן בגדר פסק דין לכל דבר. ההליך נחשב מהיר וזול משמעותית מהתדיינות אזרחית רגילה – וזה בדיוק יתרונו, בתנאי שיודעים שהוא קיים.
II. אילו סכסוכים נמצאים בסמכותו?
תחום ההתערבות מכסה את מרבית חיי הבניין:
- חובות דמי ועד בית, ובאופן רחב יותר – השתתפות כל בעל דירה בהוצאות הבית;
- ניהול ותחזוקה של הרכוש המשותף: גג, מעלית, חדר מדרגות, חניות, גינה;
- עבודות שמבצע בעל דירה ופוגעות ברכוש המשותף – סגירת מרפסת, הרחבת דירה, הוספת ממ״ד;
- נזקי רטיבות המקורם בדירה אחרת;
- מטרדים ושימוש בדירה בניגוד לייעודה;
- פרויקטים של התחדשות עירונית, שבהם רשאי המפקח לאשר את ביצוע העבודות חרף התנגדותם של מיעוט מבעלי הדירות;
- תקיפת החלטות של אסיפת הדיירים או של ועד הבית.
המפקח מוסמך ליתן צו עשה, צו מניעה וכן לפסוק פיצויים.
הסתייגות חשובה: הסמכות מניחה, ככלל, שהבניין אכן רשום כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין. בניינים רבים בישראל אינם רשומים ככזה, או טרם נרשמו. זו הבדיקה הראשונה שיש לבצע לפני שקילת כל צעד.
III. תקנון הבית המשותף – המסמך המכריע
הכול נסוב סביב התקנון. שני משטרים מתקיימים זה לצד זה:
- התקנון המצוי – נוסח ברירת המחדל המופיע בתוספת לחוק המקרקעין, החל כאשר לא נקבע אחרת;
- התקנון המוסכם – תקנון שנערך בהסכמת בעלי הדירות ונרשם, והוא גובר על התקנון המצוי.
מסמך זה קובע את מפתח חלוקת ההוצאות, את זכויות השימוש ברכוש המשותף ולא אחת גם הצמדה של גג, חצר או חניה לדירה מסוימת. רוכשים רבים, ובפרט רוכשים מחו״ל, אינם יודעים איזה משני התקנונים חל על הבניין שלהם. יש להשיגו לפני החתימה, יחד עם נסח הרישום.
IV. מהלך ההליך
- התביעה מוגשת בכתב ללשכה שבאזור שיפוטה מצוי הבניין.
- הנתבע מקבל את כתב התביעה ומגיש כתב הגנה.
- דיון נקבע בתוך זמן קצר. חלק ניכר מהתיקים מסתיים כבר בדיון הראשון.
- ניתן למנות מומחה, בדרך כלל לצורך איתור מקור הרטיבות.
- ההחלטה מנומקת וניתנת לאכיפה; ביצועה נעשה באמצעות ההוצאה לפועל.
- הערעור מוגש לבית המשפט המחוזי.
ייצוג על ידי עורך דין אינו חובה. עם זאת הוא הופך למכריע ברגע שלסכסוך יש היבט הנדסי, כספי או ירושתי, או כאשר בעל הדירה מתגורר מחוץ לישראל.
V. חובות ועד בית – מקרה בפני עצמו
זהו הסכסוך השכיח ביותר. ועד הבית רשאי לפעול נגד בעל דירה שאינו משלם, והניסיון מלמד כי חוסר שביעות רצון מאופן ניהול הבניין אינו הגנה מפני אי־תשלום. שלושה כללי אצבע:
- לשמור את התקנון, פרוטוקולי האסיפות והדוחות הכספיים – אלה המסמכים שמכריעים את התיק;
- לתקוף הוצאה בדרכים הקבועות לכך, ולא באמצעות הפסקת התשלומים;
- בעת רכישה – לדרוש מהמוכר אישור מוועד הבית על היעדר חובות, שאם לא כן עלול הרוכש לגלות את החוב רק לאחר קבלת המפתחות.
VI. מה על בעל דירה שאינו תושב להיערך אליו
ההמצאות נעשות בישראל, בעברית ובלוחות זמנים קצרים. בהיעדר גורם מקומי, בעל דירה המתגורר בחו״ל עלול ללמוד על קיומו של הליך רק לאחר מתן ההחלטה. מספר צעדים פשוטים מונעים זאת:
- למנות עורך דין בישראל ולהעניק לו ייפוי כוח נוטריוני נושא אפוסטיל;
- למסור לוועד הבית כתובת עדכנית להמצאת מסמכים, לצד דוא״ל וטלפון פעילים;
- לתעד באופן שיטתי כל ליקוי – צילומים עם תאריך והתכתבות בכתב;
- לבדוק לפני הרכישה את מצב רישום הבניין ואת קיומם של הליכים תלויים ועומדים.
סיכום – מדוע כדאי להיוועץ בעורך דין בענייני בית משותף בישראל?
סכסוך בבית משותף נראה תמיד זניח בתחילתו: כתם רטיבות, חשבון שנוי במחלוקת, מרפסת שנסגרה ללא היתר. בפועל הוא נוגע לשווי הנכס, לסחירותו במכירה ולעיתים אף ליכולת לקבל היתר בנייה. סמכות המפקח, התקנון החל, מועדי הערעור וניהול הראיות כפופים לכללים ייחודיים למשפט הישראלי. ליווי משפטי כבר בהתכתבות הראשונה מול ועד הבית עולה, ברוב המכריע של המקרים, פחות בהרבה מהליך שנפתח מאוחר מדי.
מתוך תפיסה זו, משרד עורכי הדין אביטבול ושות׳, הנשען על מומחיותו בדיני מקרקעין בישראל ובמשפט הבינלאומי, מלווה את לקוחותיו בכל שלב של סכסוך בבית משותף בישראל. עורכי הדין שלנו דואגים לכך שהאינטרסים שלכם יישמרו ושכל צעד ייעשה בביטחון מלא.
13 Av Hubert Germain – Paris 16ᵉ
Tel: + 33 (0)1 78 90 03 73
Fax: + 33 (0)1 77 74 63 99
13 rue Shimon ben Shetah, 9414713, Jérusalem
Tel: + 972 (0)2 595 63 45
Fax: + 972 (0)2 591 63 26
צרו קשר
לכל שאלה הנוגעת למצבכם האישי, נשמח שתשאירו לנו הודעה:
Publications similaires :
שירותים משפטיים בתחום הנדל”ן בישראל
La création d’entreprise en Israël : comment choisir la forme juridique la plus adaptée a votre future activité ? Deuxième partie
Acheter ou vendre un appartement en Israël : les étapes clés à ne pas négliger
רכישת נכס נדל”ן בישראל: כיצד להשקיע באמצעות כספי חברת SCI צרפתית
Brochure PDF
