Courtier immobilier en Israël : ce que la déontologie lui interdit, et ce que vous pouvez exiger

Acheter ou vendre un bien en Israël passe presque toujours par un courtier (Metavech – מתווך). Depuis le printemps 2025, son comportement est encadré par des règles de déontologie obligatoires. Pour un acquéreur étranger ou un vendeur installé à l’étranger, les connaître permet de savoir ce que l’on peut exiger — et de repérer les pratiques à refuser.

I. Un cadre devenu obligatoire

Les règles d’éthique professionnelle des courtiers en immobilier (תקנות המתווכים במקרקעין – אתיקה מקצועית), adoptées en 2024 par le ministère de la Justice, sont entrées en vigueur le 9 mars 2025. Elles s’ajoutent à la loi de 1996 sur les courtiers, qui impose notamment une licence, et sont suivies par le Registre des courtiers (רשם המתווכים), auprès duquel les plaintes peuvent être déposées.

II. La transparence sur le bien

Le courtier doit renseigner son client de façon claire et dans un langage accessible, notamment sur :

• la propriété et l’inscription du bien, ainsi que sa surface, avec indication de la source ;
• les constats importants relevés lors de la visite, y compris lorsque le logement n’est pas jugé habitable ;
• le fait que la vente se déroule sous l’égide d’un liquidateur (Kones Nechasim – כונס נכסים) ou d’un tribunal ;
• un questionnaire à remplir par le propriétaire, destiné à documenter l’état et la situation juridique du bien.

Ces informations ne remplacent pas la vérification des droits au registre foncier (Tabou – טאבו) ni l’examen des permis par un avocat, mais elles posent un socle écrit en cas de désaccord ultérieur.

III. Rémunération, conflits d’intérêts et avantages

• Le courtier ne peut percevoir que sa commission : les sommes versées à l’avance, les « dépôts de sérieux » et les frais de renouvellement lui sont interdits.
• Il doit révéler tout avantage ou paiement reçu d’un tiers et dire s’il représente plusieurs parties, afin que chacune consente en connaissance de cause.
• Il ne peut pas subordonner son intervention à l’achat d’un autre service, auprès de lui ou d’un tiers.

IV. Annonces, offres et confidentialité

• Il ne peut commercialiser un bien comme s’il agissait pour le propriétaire sans l’accord de celui-ci, ni présenter un bien qui n’est pas réellement à vendre ou à louer.
• Chaque annonce doit mentionner son nom et son numéro de licence ; il doit présenter sa licence à la demande dès la première rencontre.
• Il doit transmettre à son client toutes les offres reçues.
• Il ne peut pas utiliser les coordonnées d’un client ou les informations d’un bien à d’autres fins sans son accord explicite.

V. Ce que le courtier ne doit pas faire à la place de l’avocat

Les règles tracent aussi la frontière entre les métiers : le courtier ne doit ni expertiser le bien, ni rédiger des propositions d’achat ou des protocoles d’accord (Mémorandum – מזכר הבנות). S’il exerce aussi comme avocat ou expert, il ne peut pas fournir ces services dans une transaction qu’il a lui-même courtée. C’est important : un document signé sous la pression d’une visite peut engager l’acheteur plus qu’il ne l’imagine.

VI. Les bons réflexes

• Vérifier la licence du courtier avant tout échange de documents.
• Demander par écrit les informations sur le bien et le questionnaire du propriétaire.
• Ne signer ni mémorandum ni promesse sans relecture par un avocat.
• Refuser tout versement à l’avance présenté comme « obligatoire » ; en cas de doute, conserver les messages et les annonces.
• Se renseigner sur les recours : plainte auprès du Registre des courtiers ou action civile, selon la situation.

Cet article présente les grandes lignes de ces règles à partir de sources secondaires ; leur application dépend de chaque situation et ne constitue pas un conseil personnalisé.

Conclusion – Pourquoi se faire accompagner par un avocat en droit immobilier israélien ?

Le courtier met en relation ; il ne protège pas vos intérêts juridiques. Un avocat vérifie les droits, les permis et les obligations avant que vous ne vous engagiez, et rédige ou relit les documents que le courtier n’a plus le droit de préparer.

C’est dans cette optique que le Cabinet ABITBOL & ASSOCIES, grâce à son expertise en droit immobilier israélien, accompagne ses clients à chaque étape de leurs acquisitions et de leurs ventes. Nos avocats veillent à ce que vos intérêts soient protégés et à ce que chaque démarche se déroule en toute sécurité.