רכישה או מכירה של נכס בישראל עוברות כמעט תמיד דרך מתווך. מאז האביב של 2025 התנהלותם של המתווכים כפופה לכללי אתיקה מחייבים. עבור רוכש זר או מוכר המתגורר בחו״ל, היכרות עם הכללים מסייעת לדעת מה ניתן לדרוש, ואילו פרקטיקות יש לסרב להן.
I. מסגרת שהפכה מחייבת
תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה מקצועית), שהותקנו על ידי משרד המשפטים בשנת 2024, נכנסו לתוקף ב־9 במרץ 2025. הן פועלות לצד חוק המתווכים במקרקעין, התשנ״ו־1996, הדורש בין היתר רישיון, ובפיקוח רשם המתווכים, שאליו ניתן להגיש תלונות.
II. שקיפות לגבי הנכס
על המתווך למסור ללקוח מידע ברור ובשפה פשוטה, ובפרט על:
- הבעלות ורישום הנכס ושטחו, תוך ציון המקור;
- ממצאים מהותיים מהסיור בנכס, לרבות כאשר הנכס אינו ראוי למגורים;
- מכירה המתבצעת באמצעות כונס נכסים או בית משפט;
- שאלון שימולא על ידי הבעלים ויתעד את מצב הנכס ואת מצבו המשפטי.
מידע זה אינו מחליף את בדיקת הזכויות בטאבו ואת בדיקת ההיתרים על ידי עורך דין, אך הוא יוצר בסיס כתוב למקרה של מחלוקת בהמשך.
III. תשלום, ניגודי עניינים והטבות
- המתווך רשאי לגבות רק דמי תיווך: תשלומים מראש, ״דמי רצינות״ ודמי חידוש אסורים.
- עליו לגלות כל הטבה או תשלום שקיבל מצד שלישי, והאם הוא מייצג יותר מצד אחד, כך שכל צד יסכים מדעת.
- אסור לו להתנות את שירותיו ברכישת שירות אחר, ממנו או מצד שלישי.
IV. פרסום, הצעות וסודיות
- אסור לשווק נכס כאילו המתווך פועל מטעם הבעלים ללא הסכמתו, או להציג נכס שאינו מוצע באמת למכירה או להשכרה.
- כל מודעה חייבת לכלול את שם המתווך ומספר הרישיון שלו, ועליו להציג את הרישיון לפי בקשה כבר בפגישה הראשונה.
- עליו להעביר ללקוח כל הצעה שהתקבלה.
- אסור לו להשתמש בפרטי הלקוח או במידע על נכס למטרות אחרות ללא הסכמה מפורשת.
V. מה אסור למתווך לעשות במקום עורך הדין
הכללים מותחים גם גבול בין המקצועות: המתווך אינו רשאי להעריך את הנכס או לנסח הצעות רכישה ומזכרי הבנות. מתווך שהוא גם עורך דין או שמאי אינו רשאי לספק שירותים אלה בעסקה שתיווך בה. זה חשוב: מסמך שנחתם תחת לחץ של סיור בנכס עלול לחייב את הקונה יותר ממה שהוא מדמיין.
VI. כללי אצבע מעשיים
- לבדוק את רישיון המתווך לפני החלפת מסמכים.
- לבקש בכתב את המידע על הנכס ואת שאלון הבעלים.
- לא לחתום על מזכר הבנות או התחייבות לפני שעורך דין עבר עליהם.
- לסרב לכל תשלום מראש המוצג כ״חובה״; במקרה של ספק, לשמור את ההודעות והמודעות.
- להתעדכן בדבר הסעדים: תלונה לרשם המתווכים או תביעה אזרחית, לפי העניין.
מאמר זה מציג את עיקרי הכללים על בסיס מקורות משניים; יישומם תלוי בנסיבות כל מקרה ואין בו ייעוץ אישי.
סיכום – מדוע כדאי להיעזר בעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין בישראל?
המתווך מפגיש בין הצדדים; הוא אינו מגן על האינטרסים המשפטיים שלכם. עורך דין בודק זכויות, היתרים והתחייבויות לפני שאתם מתחייבים, ומנסח או בודק את המסמכים שהמתווך אינו רשאי עוד להכין.
מתוך כך, משרד ABITBOL & ASSOCIES, בזכות מומחיותו בדיני מקרקעין בישראל, מלווה את לקוחותיו בכל שלב של רכישותיהם ומכירותיהם. עורכי הדין שלנו דואגים להגן על האינטרסים שלכם ולכך שכל צעד יתבצע בבטחה.
אביטבול ושות׳
עורכי דין ונוטריונים · ירושלים — פריז
רחוב שמעון בן שטח 13, 9414713
טל׳ +972 (0)2 595 63 45
פקס +972 (0)2 591 63 26
13 Avenue Hubert Germain, 75116
טל׳ +33 (0)1 78 90 03 73
פקס +33 (0)1 77 74 63 99
