Location Airbnb en Israël : votre copropriété peut-elle l’interdire ?

Louer son appartement à des voyageurs sur Airbnb ou Booking, c’est séduisant sur le papier. Mais en Israël, la première question n’est pas fiscale : c’est de savoir si le règlement de votre immeuble vous y autorise. Les tribunaux israéliens ont rendu des décisions qui vont dans des sens opposés, et la réponse dépend presque toujours du texte précis de votre règlement de copropriété.

I. Le point de départ : le règlement de copropriété (Takanon – תקנון)

Chaque immeuble en copropriété est régi par un Takanon (תקנון), un règlement qui, lorsqu’il est enregistré, lie tous les copropriétaires présents et futurs. Il précise souvent l’usage autorisé des logements, par une formule du type « les appartements serviront à des fins de mégourim (מגורים), c’est-à-dire d’habitation ». La difficulté vient du fait que ce mot, « habitation », n’est pas défini de la même façon partout : désigne-t-il seulement le fait d’y vivre, ou aussi le fait de louer à des voyageurs de passage ?

II. Des décisions qui ne vont pas dans le même sens

Les juridictions israéliennes interprètent le règlement comme un contrat, en recherchant la volonté des rédacteurs et le contexte de l’immeuble. Trois décisions illustrent ces divergences, que nous avons relues dans leur texte :

• Tribunal de district de Jérusalem (17 juin 2024) : dans un immeuble de logements attenant à un hôtel, la cour a jugé que la clause « habitation uniquement » interdisait la location à la journée ou à la semaine, tout en laissant ouverte la location de longue durée, d’au moins plusieurs mois.
• Cour suprême (11 avril 2024) : saisie d’une affaire voisine à Netanya, elle a refusé l’autorisation de faire appel, en soulignant que l’interprétation d’un mot dans un règlement donné ne vaut pas automatiquement pour un autre règlement. Elle a aussi relevé que la décision de Jérusalem reposait sur des faits différents, notamment sur la preuve que le promoteur avait voulu autoriser ces locations.
• Superviseur du registre foncier de Haïfa (25 mai 2026) : à l’inverse, pour l’immeuble dont il était saisi, il a retenu que le mot « habitation » incluait la location de courte durée via des plateformes comme Airbnb ou Booking, et a rejeté la demande des voisins.

La leçon pratique est claire : ces décisions ne sont pas des règles générales. Elles montrent surtout qu’il n’y a pas de réponse sans lire votre règlement, son historique et, parfois, ce que le promoteur avait annoncé aux acquéreurs.

III. Qui tranche, et comment ?

Les litiges entre copropriétaires sur l’usage des appartements relèvent du Mefakeah al Rishum Mekarke’in (המפקח על רישום מקרקעין), le superviseur du registre foncier, qui siège avec la compétence d’un juge de paix. Les décisions peuvent ensuite faire l’objet d’un appel devant le tribunal de district. Un voisin gêné peut donc agir contre un propriétaire qui loue ; à l’inverse, un propriétaire peut contester une interdiction que l’immeuble prétend lui imposer.

IV. Les autres couches : urbanisme et fiscalité

Le règlement n’est qu’une couche. Il faut aussi regarder le droit de l’urbanisme : certaines décisions ont examiné si la location de courte durée à des touristes constitue encore un usage résidentiel, et la Cour suprême a rappelé, dans l’affaire de Netanya, que les règles publiques sur l’usage des logements se situent sur un plan distinct de celui du règlement de copropriété.

Sur le plan fiscal, ne présumez pas que les régimes favorables à la location d’habitation s’appliquent. La loi d’exonération des loyers d’habitation de 1990, par exemple, conditionne l’exonération à un document signé du locataire attestant que le logement lui sert uniquement de résidence. Pour une location à des voyageurs, la qualification fiscale (revenu d’un bien locatif ordinaire ou activité plus proche de l’hébergement) doit être analysée au cas par cas avec un conseil.

V. Vérifications avant d’acheter ou de louer

• Obtenir le Takanon enregistré au registre foncier (Tabou) et lire la clause d’usage des appartements.
• Vérifier si le règlement est « type » ou « convenu », et s’il a été rédigé par un promoteur exploitant un hôtel ou des services touristiques.
• Demander les documents de commercialisation et les décisions de l’assemblée de copropriété, sans en surestimer la portée : une décision antérieure à l’enregistrement du règlement peut être sans effet.
• Interroger la mairie sur les règles locales applicables à l’hébergement touristique.
• Faire valider le traitement fiscal avant le premier voyageur.

Conclusion – Pourquoi se faire accompagner par un avocat en droit immobilier israélien ?

Entre un règlement qui peut aller dans un sens ou dans l’autre, des décisions contradictoires et une fiscalité qui ne se devine pas, la location courte durée en copropriété est un terrain où une lecture rapide coûte cher. Un avocat israélien lit le règlement enregistré, mesure le risque de contentieux avec la copropriété et sécurise l’acquisition avant que vous ne signiez. Cet article est une information générale et ne remplace pas un conseil adapté à votre immeuble.

C’est dans cette optique que le Cabinet ABITBOL & ASSOCIES, grâce à son expertise en droit immobilier israélien, accompagne ses clients à chaque étape de leur acquisition et de la gestion de leur bien. Nos avocats veillent à ce que vos intérêts soient protégés et à ce que chaque démarche se déroule en toute sécurité.