השכרה לטווח קצר (Airbnb) בבית משותף: האם התקנון יכול לאסור?

השכרת דירה למטיילים באמצעות Airbnb או Booking נשמעת פשוטה. אבל בישראל השאלה הראשונה אינה מיסויית: האם תקנון הבית המשותף מתיר זאת. בתי המשפט בישראל הגיעו לתוצאות שונות, והתשובה תלויה כמעט תמיד בלשון המדויקת של התקנון.

I. נקודת המוצא: תקנון הבית המשותף

כל בית משותף מוסדר בתקנון שאם נרשם, הוא מחייב את כל בעלי הדירות, הנוכחיים והעתידיים. התקנון קובע לא פעם כי הדירות ישמשו למגורים. הקושי הוא שהמונח אינו מתפרש אחיד: האם הוא מתייחס רק למי שגר בדירה, או גם להשכרה למתארחים לזמן קצר?

II. פסיקות שאינן הולכות באותו כיוון

בתי המשפט מפרשים תקנון כחוזה, תוך בחינת כוונת המנסחים והקשר הבית. שלוש החלטות, שקראנו בנוסחן המלא, ממחישות את הפער:

• בית המשפט המחוזי בירושלים (17 ביוני 2024): בבית משותף הצמוד למלון נקבע כי הוראה על "מגורים בלבד" אוסרת השכרה על בסיס יומי או שבועי, ומתירה השכרה לטווח ארוך של מספר חודשים משמעותי לפחות.
• בית המשפט העליון (11 באפריל 2024): בעניין דומה מנתניה נדחתה בקשת רשות ערעור, תוך הדגשה שפרשנות מונח בתקנון אחד אינה חלה אוטומטית על תקנון אחר. נקבע גם כי פסק הדין בירושלים נשען על נסיבות שונות, ובהן ראיות לכך שהיזם התכוון להתיר השכרות כאלה.
• המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה (25 במאי 2026): לעומת זאת, בבית שנדון לפניה נקבע כי המונח "מגורים" כולל השכרה לטווח קצר באמצעות פלטפורמות כמו Airbnb ו-Booking, ותביעת השכנים נדחתה.

המסקנה המעשית: אלה אינן כללים כלליים. הן מלמדות שאין תשובה בטוחה בלי לקרוא את התקנון שלכם, את הרקע לניסוחו, ולעיתים גם מה הבטיח היזם לרוכשים.

III. מי מכריע ואיך

סכסוכים בין בעלי דירות על השימוש בדירות נדונים בפני המפקח על רישום מקרקעין, הדן בסמכות שופט בית משפט שלום. ניתן לערער על ההחלטה לבית המשפט המחוזי. שכן שנפגע יכול לפעול נגד בעל דירה המשכיר לטווח קצר, ובעל דירה יכול לתקוף איסור שהבית מנסה להטיל עליו.

IV. שכבות נוספות: תכנון ומיסוי

התקנון הוא רק שכבה אחת. גם דיני התכנון והבנייה רלוונטיים: בהחלטות מסוימות נבחן אם השכרה לתיירים לטווח קצר עדיין נחשבת שימוש למגורים, והעליון ציין בעניין נתניה כי הכללים הציבוריים על השימוש בדירות מצויים במישור נפרד מהתקנון.

בתחום המס, אין להניח שההסדרים המיטיבים להשכרת דירת מגורים חלים. כך, חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), תש"ן-1990, מתנה את הפטור במסמך חתום של השוכר המאשר שהדירה משמשת אותו למגורים בלבד. בהשכרה למטיילים יש לבחון את הסיווג המיסויי לגופו של עניין, בליווי ייעוץ מקצועי.

V. בדיקות לפני רכישה או השכרה

• להשיג את התקנון הרשום מלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) ולקרוא את סעיף השימוש בדירות.
• לבדוק אם התקנון מצוי או מוסכם, והאם נוסח על ידי יזם המפעיל מלון או שירותי תיירות.
• לבקש חומרי שיווק והחלטות אסיפת בעלי הדירות, מבלי להפריז במשקלם: החלטה שקדמה לרישום התקנון עשויה להיות חסרת תוקף.
• לברר ברשות המקומית מהם הכללים המקומיים לגבי אירוח תיירים.
• לאמת את הטיפול המיסויי לפני האורח הראשון.

סיכום – למה כדאי להיעזר בעורך דין מקרקעין בישראל?

כשהתקנון עשוי לפעול לכאן או לכאן, הפסיקה אינה אחידה והמיסוי אינו מובן מאליו, השכרה לטווח קצר בבית משותף היא תחום שבו קריאה חפוזה עלולה לעלות ביוקר. עורך דין ישראלי קורא את התקנון הרשום, מעריך את הסיכון להתדיינות עם הבית המשותף ומבטיח את הרכישה לפני החתימה. המאמר מהווה מידע כללי ואינו תחליף לייעוץ המותאם לבניין שלכם.

מתוך גישה זו, משרד ABITBOL & ASSOCIES, בזכות מומחיותו בדיני מקרקעין בישראל, מלווה את לקוחותיו בכל שלב ברכישה ובניהול הנכס. עורכי הדין שלנו דואגים להגן על האינטרסים שלכם ולכך שכל שלב יתבצע בבטחה.