הצלחת הפרויקט הנדל״ני שלכם בישראל: קבלת פטור ממס בעסקה

רכישה או מכירה של נכס נדל״ן בישראל מהווה שלב משמעותי. בין בחירת המיקום, מאפייני הנכס וניהול התקציב – האתגרים רבים. עם זאת, מעבר לעסקה עצמה, תחום המיסוי הוא אחד הגורמים המכריעים ביותר להצלחת הפרויקט.

הכרת זכויותיכם בתחום מיסוי המקרקעין אינה רק חובה מנהלית, אלא אסטרטגיה חיונית לצמצום עלויות ולהגנה על ההשקעה שלכם. בליווי עורך דין מומחה, ניתן להפוך מורכבויות אלו להזדמנויות של אופטימיזציה.

להלן מספר נקודות מפתח ו״טיפים״ משפטיים שעשויים לעשות הבדל משמעותי בעסקאות שלכם:

1. כלל “שליש הבעלות” – מנוף להפחתת מס רכישה

בניגוד לדעה הרווחת, החזקה בחלק מנכס אינה שוללת בהכרח זכאות להטבות מס.

העיקרון:
על פי חוק מיסוי מקרקעין, אם בבעלותכם פחות מ־33.33% (שליש) מדירה ראשונה, אתם עדיין זכאים לשיעור מופחת של מס רכישה (מס רכישה) בעת רכישת דירתכם הבאה. נכס זה ייחשב לצורכי מס כ״דירה יחידה״.

לדוגמה: עליכם להיות בעלים של הדירה הראשונה יחד עם לפחות ארבעה שותפים נוספים, כאשר כל אחד מחזיק ב־25%.

עקרון השווי הכלכלי:
עם זאת, הפסיקה מגבילה עיקרון זה. אם אתם מחזיקים במספר חלקים באותו בניין שסך חלקיהם עולה על שליש, הרשויות עשויות לראות בכך נכס אחד שלם. לעומת זאת, החזקות מפוזרות בנכסים שונים (כל אחת מתחת לשליש) עשויות לשמור על הזכאות לשיעור המופחת.

חריג הירושה – יתרון משמעותי:
כאשר הבעלות נובעת מירושה, רף הסובלנות עולה: ניתן להחזיק עד 50% מהנכס שהתקבל בירושה מבלי לאבד את מעמד ״הדירה היחידה״ לצורך רכישה אישית עתידית.

הערה חשובה:
רשות המסים בוחנת את התא המשפחתי (בני זוג וילדים מתחת לגיל 18) כיחידה אחת לעניין חישוב הבעלות בנכסים.

2. ירושות: יתרונות מס משמעותיים שיש לשמר

בהמשך למנגנוני הפטור הקשורים לירושה, העברת נכס נדל״ן בישראל נהנית ממסגרת מס מגינה – בתנאי שמכירים את הדקויות.

אפס מס בכניסה:
קבלת נכס בירושה בישראל אינה חייבת במס רכישה עבור היורשים.

עקרון הרציפות (מס שבח):
בעת מכירת הנכס, היורש עשוי ליהנות מפטור מלא ממס שבח. החוק קובע כי היורש ״נכנס לנעלי המוריש״: אם המוריש היה זכאי לפטור בעת מכירה בחייו, הזכות מועברת ליורש – ללא קשר למצב הנדל״ני האישי שלו.

יורשים תושבי חו״ל – זהירות בעקבות רפורמת 2021:
ליורשים המתגוררים בצרפת או מחוץ לישראל נדרשת תשומת לב מיוחדת. בשנת 2021 הנהיגו רשויות המס בישראל רפורמה חיצונית לסעיפי החוק הקלאסיים, בנוגע לפטור ממס שבח במכירת נכס שהתקבל בירושה.
כיום, הפטור מותנה בהוכחה כי ליורש אין נכס נוסף במדינת מגוריו. קבלת אישור רשמי מרשויות המס הזרות הפכה לעיתים לשלב הכרחי, ומשרדנו מלווה ומפקח על הליך זה לצורך ייעול העסקה.

המומחיות המשפטית – הנכס החזק ביותר שלכם

הזדמנויות נדל״ן ומס בישראל אכן קיימות, אך יישומן תלוי בניואנסים משפטיים וברפורמות מנהליות שאינן תמיד גלויות למי שאינו מומחה.

הפרויקט הנדל״ני שלכם בישראל ראוי לליווי מצטיין

השקעה בנדל״ן בישראל היא הרבה מעבר לרכוש: זוהי החלטה המשפיעה על עתידכם ועל עתיד משפחתכם, ודורשת שליטה מעמיקה במנגנונים המשפטיים והפיסקליים בין צרפת לישראל.

בין הטבות מס משמעותיות, מלכודות מנהליות ושינויים חקיקתיים מתמשכים – כל תיק נדל״ן הוא ייחודי ודורש ניתוח מותאם אישית.

בין אם אתם רוכשים דירת מגורים, מפתחים נכסים להשקעה, או מבקשים להסדיר העברה בין־דורית, טעות אחת בלבד עלולה לעלות לכם עשרות אלפי שקלים במס שניתן היה להימנע ממנו.

על בסיס מומחיות מוכרת בדין הנדל״ן הצרפתי־ישראלי והיכרות עמוקה עם הדקויות הפיסקליות של שתי המדינות, משרד ABITBOL & ASSOCIÉS מלווה אתכם בכל שלב של הפרויקט הנדל״ני שלכם בישראל.

משלב בדיקת ההיתכנות, דרך אופטימיזציה מסית, ניהול משא ומתן וליווי סוגיות ירושה, ועד לחתימה הסופית – הצוות הדו־לשוני והדו־תרבותי שלנו מבטיח ביטחון משפטי מלא לכל עסקה.

נשמח לעמוד לרשותכם לכל שאלה נוספת. פנו אלינו עוד היום לפגישת ייעוץ ראשונית ומותאמת אישית.