כאשר מעוניינים לבצע פרויקט נדל”ן בישראל, הדרכים לכך רבות, אך לעיתים נדמות מורכבות. בין המאפיינים הכלליים של עסקאות מסוג זה, היבטי מיסוי, מבנים משפטיים ורגולציה בנקאית — משקיעים רבים חשים לעיתים מעוכבים בתהליך.
עם זאת, שאלה אסטרטגית עולה לעיתים קרובות: האם ניתן לרכוש נכס בישראל באמצעות כספים של חברת SCI (Société Civile Immobilière) צרפתית?
בין אם ברצונכם לרכוש את הנכס על שמכם הפרטי ובין אם באמצעות החברה, קיימים פתרונות. לשם כך נדרש ליווי והבהרה משפטית על מנת להפוך את הפרויקט למציאות בטוחה ומוסדרת.
1. רכישה על שם החברה (SCI) הצרפתית
הדין הישראלי מאפשר גמישות מסוימת כלפי ישויות זרות, בכפוף למבנה משפטי נכון ומוקפד.
• הכרה בחברה זרה: חברת SCI שהוקמה מחוץ לישראל יכולה לרכוש זכויות במקרקעין בישראל באופן ישיר. אין חובה חוקית להקים חברה ישראלית חדשה, אך על החברה להסדיר את מעמדה ולהירשם כ”חברה זרה” מול הרשויות בישראל.
• האפשרות להקמת חברה בת ישראלית: אף שרכישה ישירה אפשרית, לעיתים הקמת חברה ישראלית עשויה להיות מהלך נכון. בתנאים מסוימים, הדבר עשוי לאפשר הקלות במס רכישה בעת העברת נכסים בין החברה הזרה לבין החברה המקומית.
• זהירות בנוגע ל”איגוד מקרקעין”: אם הנכסים העיקריים של החברה יהפכו לנכסי נדל”ן בישראל, ייתכן שהחברה תסווג כאיגוד מקרקעין לצורכי מס. במצב כזה, מכירת מניות החברה עלולה להיחשב כמכירת מקרקעין ישירה, ולחייב במס שבח ובמס רכישה.
2. רכישה על שם פרטי (אדם פרטי) באמצעות כספי SCI צרפתית
אם ברצונכם להחזיק בנכס על שמכם הפרטי תוך שימוש בכספי החברה, קיימות שתי אפשרויות משפטיות עיקריות:
א. נאמנות (Neemanout)
ניתן שאחד השותפים ירכוש את הנכס על שמו עבור החברה.
• העיקרון: השותף פועל כנאמן, ומעמיד את שמו לטובת החברה מבלי להפיק רווח כלכלי אישי, לצורך רכישת הזכות במקרקעין עבורה.
• התנאי להצלחה: כדי להימנע ממיסוי כפול, יש להגיש הודעת נאמנות למנהל מיסוי מקרקעין מיד לאחר הרכישה. ללא הודעה בזמן, הרשויות יראו ברוכש כבעלים הבלעדי לכל דבר ועניין.
ב. חלוקת דיבידנדים
זוהי הדרך המקובלת להפריד בין נכסי החברה לנכסים האישיים.
• המנגנון: חברת ה-SCI מחלקת את רווחיה כדיבידנדים לשותף בהתאם לדין הצרפתי.
• היתרון: לאחר החלוקה, הכספים הופכים לרכוש פרטי, והקשר לחברה מתנתק. כך ניתן לרכוש את הנכס בישראל באופן עצמאי ובבהירות משפטית מלאה בין ההון האישי להון החברה.
3. הוכחת מקור הכספים — הבסיס לשקט נפשי
במסגרת המאבק בהלבנת הון והליכי KYC (Know Your Customer), הבנקים בישראל דורשים שקיפות מלאה.
• ברכישה על שם פרטי (באמצעות דיבידנדים): יש להציג מסמכים המאשרים את מקור הכספים ואת תקינות ההליך — מסמכי הקמת החברה, דוחות כספיים מבוקרים, פרוטוקולים של חלוקת הדיבידנדים, נסח Kbis, ואישורי רואי חשבון או עורכי דין בדבר עמידה בדרישות המס בצרפת ובישראל.
• ברכישה באמצעות ה-SCI: הבנק ידרוש תקנון חברה מאושר, החלטות הנהלה המאשרות את העברת הכספים, והוכחות ברורות לכך שמקור הכספים בפעילות חוקית.
מומחיות משפטית ומיסויית בינלאומית — היתרון המשמעותי שלכם
ההזדמנויות בישראל אמיתיות, אך הצלחת ההשקעה תלויה בהבנת הדקויות המשפטיות והאפשרויות שהן מציעות.
בין הטבות מס משמעותיות, מלכודות מנהליות ושינויים חקיקתיים מתמשכים – כל תיק נדל״ן הוא ייחודי ודורש ניתוח מותאם אישית.
בין אם אתם רוכשים דירת מגורים, מפתחים נכסים להשקעה, או מבקשים להסדיר העברה בין־דורית, טעות אחת בלבד עלולה לעלות לכם עשרות אלפי שקלים במס שניתן היה להימנע ממנו.
על בסיס מומחיות מוכרת בדין הנדל״ן הצרפתי־ישראלי והיכרות עמוקה עם הדקויות הפיסקליות של שתי המדינות, משרד ABITBOL & ASSOCIÉS מלווה אתכם בכל שלב של הפרויקט הנדל״ני שלכם בישראל.
משלב בדיקת ההיתכנות, דרך אופטימיזציה מסית, ניהול משא ומתן וליווי סוגיות ירושה, ועד לחתימה הסופית – הצוות הדו־לשוני והדו־תרבותי שלנו מבטיח ביטחון משפטי מלא לכל עסקה.
נשמח לעמוד לרשותכם לכל שאלה נוספת. פנו אלינו עוד היום לפגישת ייעוץ ראשונית ומותאמת אישית.
NB : This article is given as an indication, consequently each file/case will have to be the subject of a detailed study, in this direction the information contained in this article could not constitute a legal consultation.
13 Av Hubert Germain – Paris 16ᵉ
Tel: + 33 (0)1 78 90 03 73
Fax: + 33 (0)1 77 74 63 99
13 rue Shimon ben Shetah, 9414713, Jérusalem
Tel: + 972 (0)2 595 63 45
Fax: + 972 (0)2 591 63 26
Please complete the form below. We will contact you as soon as possible.
Brochure PDF
