נדל״ן בישראל: הזדמנות מס ייחודית להעברת נכסים בין חברה לבעל מניות בשנת 2025

 התקציב 2025 מעניקה מנגנון מס חריג להעברת נכסים – ובעיקר נכסי נדל״ן – מחברות מעטים לבעלי המניות שלהן.
הוראה זו מהווה חלק מרפורמה רחבה יותר בתחום המיסוי על רווחים לא מחולקים.

מאמר זה יתמקד בהעברת נכסי נדל״ן, אולם גם נכסים אחרים הרשומים במאזן החברה עשויים להיכלל, בכפוף להוראות פרק רווחי ההון.

I. העברת נכס מהחברה לבעל המניות

החוק קובע פטור משולש ממסים:

• פטור ממס שבח לחברה, בכפוף לכללים,

• פטור ממס רכישה לבעל המניות המקבל את הנכס, בכפוף לכללים,

• הטלת מע״מ בשיעור אפס, בכפוף לכללים.

יחידת המס היחידה שנשארת תקפה היא המיסוי על רווחים ראויים לחלוקה כדיבידנד.

חשוב להקפיד במיוחד על ההגדרות הבאות:

• הגדרת רווחים ראויים לחלוקה,

• חלקו היחסי של כל בעל מניות ברווחים אלו.

אי־עמידה באחת מההוראות עלולה לבטל את תחולת ההטבה ואת יתרונות המס הנלווים אליה.

שתי דרכים ליישום ההעברה:

1. העברה במסגרת פירוק החברה

• חלוקה של רווחים ראויים לחלוקה החל משנת המס 2025,

• סילוק מלא של כל חבות המס.

2. העברה ישירה ללא פירוק

• חלה רק על בעל מניות מהותי (מי שמחזיק מעל 10% ממניות החברה),

• נדרש להסדיר את כל חבויות המס,

• ניתן, בתנאים מסוימים, לנכות מהשווי החייב במס (כדיבידנד) את ההלוואות הקשורות לנכס.

II. משטר המס בעת מכירת הנכס על ידי בעל המניות

• מס שבח יחול על בעל המניות הפרטי בשיעורים הבאים:

  • 47% על חלק השבח שנצבר בתקופת ההחזקה על ידי החברה,

  • כ־25%, בכפוף לתנאים, על חלק השבח שנצבר בתקופת ההחזקה על ידי בעל המניות.

• הפטור למכירת דירת מגורים מזכה לא יחול.

• המכירה תחויב במע״מ אם החברה ניכתה מע״מ בעת רכישת הנכס.

• המכירה לא תחויב במס רכישה.

III. סיכום

1. הזדמנות משמעותית במיוחד בנדל״ן למגורים

• חברות המחזיקות נכסי מגורים המשמשים בפועל את בעלי המניות,

• הסדרת מצבי שימוש אישי לפי סעיף 3(ט1),

• אופטימיזציה של מבנה ההחזקה בנכסי מגורים.

2. המלצות

שנת 2025 עשויה להיות שנה מכרעת בכל הנוגע לארגון מחדש של נכסים בחברות ישראליות. הגמישות החריגה שמעניקה הוראת שעה זו, בשילוב עם יתרונות המס המשמעותיים, הופכים אותה לכלי אסטרטגי חשוב עבור כל חברה — גדולה או קטנה.
יחד עם זאת, מורכבות ההשלכות המשפטיות והפיסקאליות, לצד מועדי היישום הקצרים, מחייבים ליווי מקצועי כדי להפיק את מלוא התועלת מההטבה הזמנית.

הערה חשובה

מאמר זה מובא למידע בלבד. כל מקרה דורש בחינה פרטנית. המידע המוצג אינו מהווה ייעוץ משפטי.