Beaucoup de familles francophones détiennent en Israël un terrain acheté il y a trente ans, une parcelle reçue en héritage ou un lot agricole conservé « pour les enfants ». Jusqu’ici, ce patrimoine dormant ne coûtait rien à conserver. Un projet de loi du ministère des Finances entend changer cela en réactivant un impôt en sommeil depuis un quart de siècle : le Mas Rechouch (מס רכוש), au taux de 1,5 % par an sur la valeur du terrain. Le texte n’est pas encore voté, mais il appelle des vérifications dès maintenant.
I. Un impôt qui existe toujours, mais dont le taux avait été ramené à zéro
Contrairement à une idée reçue, Israël n’a jamais supprimé le Mas Rechouch. La loi sur l’impôt foncier et le fonds d’indemnisation (Hok Mas Rechouch VeKeren Pitsouyim (חוק מס רכוש וקרן פיצויים), 1961) est toujours en vigueur : seul son taux a été ramené à 0 % à partir de l’an 2000, l’administration jugeant son recouvrement trop lourd. L’ossature légale est donc restée en place.
Le projet publié fin 2025 dans le cadre de la loi d’accompagnement budgétaire (Hok HaHesderim (חוק ההסדרים)) ne crée pas un impôt nouveau : il modifie le taux d’un impôt existant pour le porter à 1,5 % de la valeur vénale du terrain, chaque année. L’objectif affiché est double — dégager des recettes et dissuader la rétention foncière, en rendant coûteuse la détention d’un terrain constructible laissé nu.
II. Ce que le texte entend par « terrain non bâti » : le seuil de 10 %
C’est le point le plus sous-estimé. La taxe ne vise pas seulement les parcelles vides. Un terrain sur lequel une construction existe peut malgré tout être qualifié de Karka Pnouya (קרקע פנויה), terrain non bâti, si le bâti n’exploite qu’une faible part des droits à construire autorisés par le plan d’urbanisme.
Le seuil retenu par le projet est de 10 % des droits à construire, là où l’ancien régime retenait 30 %. Le resserrement est considérable. Concrètement, sont potentiellement concernés :
- une vieille maison de plain-pied sur une parcelle où le plan autorise un immeuble
- un hangar ou un local technique isolé sur un grand terrain constructible
- une parcelle viabilisée mais dont le chantier n’a jamais démarré
- un terrain agricole conservé sans exploitation effective
Un appartement d’habitation bâti n’est pas visé : la taxe porte sur le foncier nu ou quasi nu, pas sur le logement.
III. Des exonérations plus étroites qu’il n’y paraît
Le projet prévoit un plancher destiné à écarter les terrains de très faible valeur, articulé autour d’un seuil de valeur au dounam et d’un seuil global portant sur l’ensemble des terrains détenus par le même contribuable. Les versions successives du texte ne présentent pas ces deux seuils de la même manière — cumulatifs pour les unes, alternatifs pour les autres — et nous ne reprenons volontairement aucun chiffre tant que le texte définitif n’est pas arrêté.
Le point sensible pour les familles francophones se situe ailleurs : l’exonération historique des terres agricoles serait nettement resserrée. Elle ne bénéficierait plus qu’aux terrains réellement exploités à des fins agricoles conformément à la loi. Une parcelle agricole détenue à titre patrimonial, louée à l’abandon ou laissée en friche, basculerait dans le champ de la taxe.
IV. La vraie rupture : c’est au propriétaire de déclarer et d’évaluer
Le Mas Rechouch d’avant 2000 fonctionnait par avis d’imposition envoyé par l’administration. Le projet inverse la charge : il instaure une auto-déclaration en ligne, sur le modèle déjà appliqué au Mas Shevah et au Mas Rechisha. Le propriétaire devrait :
- déclarer chaque année l’ensemble de ses terrains, dans un délai fixé en début d’année civile
- estimer lui-même la valeur vénale de chaque parcelle et calculer l’impôt dû
- signaler les changements affectant la propriété du bien
Le directeur de la fiscalité immobilière conserverait le pouvoir de substituer sa propre évaluation à celle du contribuable, et des pénalités proportionnelles seraient appliquées en cas d’absence de déclaration ou de sous-évaluation. La première année d’application comporterait en outre des délais très courts, comptés à partir de l’entrée en vigueur du texte.
Pour un propriétaire résidant en France, qui ne reçoit pas le courrier israélien et ne consulte pas l’espace en ligne de la Rashout HaMissim (רשות המסים), ce basculement vers le déclaratif est le véritable risque : ce n’est pas la taxe qui coûtera le plus cher, c’est le défaut de déclaration.
V. Ce qu’un propriétaire peut utilement faire dès maintenant
- Recenser ses terrains israéliens, y compris ceux reçus en héritage et jamais régularisés, et vérifier au registre foncier au nom de qui ils sont inscrits.
- Faire vérifier les droits à construire attachés à chaque parcelle et les comparer au bâti existant : c’est ce rapport, et non la surface du terrain, qui déclenchera la qualification.
- Documenter l’usage agricole effectif lorsqu’il existe : baux, attestations, justificatifs d’exploitation.
- Anticiper l’évaluation : une expertise d’un expert immobilier israélien (Shamaï Mekarkein (שמאי מקרקעין)) constitue la meilleure protection contre un redressement, l’auto-évaluation engageant le déclarant.
- Arbitrer entre déposer un permis de construire, céder la parcelle ou la conserver — un prélèvement annuel de 1,5 % modifie sensiblement l’équation d’un terrain détenu à long terme.
- Examiner l’articulation avec la fiscalité française, notamment au regard de l’impôt sur la fortune immobilière, au cas par cas.
Une réserve importante s’impose : à ce jour, il s’agit d’un projet. Son adoption par la Knesset, son calendrier et ses seuils définitifs restent incertains, et une première tentative de réactivation avait déjà échoué par le passé. Aucune décision patrimoniale ne devrait être prise sur la seule foi du texte en discussion.
Conclusion – Pourquoi se faire accompagner par un avocat en fiscalité immobilière israélienne ?
La difficulté de ce dossier n’est pas le taux, qui est simple, mais la qualification et la procédure. Savoir si une parcelle franchit ou non le seuil des droits à construire suppose de lire un plan d’urbanisme ; savoir si un usage agricole est opposable suppose de réunir des preuves ; déclarer correctement suppose de suivre un calendrier israélien depuis l’étranger. Pour un propriétaire francophone, faire l’inventaire de sa situation maintenant, pendant que le texte est encore en discussion, coûte infiniment moins cher que de le découvrir sous le coup d’une pénalité.
C’est dans cette optique que le Cabinet ABITBOL & ASSOCIES, grâce à son expertise en droit immobilier israélien et international, accompagne ses clients à chaque étape de l’analyse de leur patrimoine foncier en Israël et de leurs obligations déclaratives. Nos avocats veillent à ce que vos intérêts soient protégés et à ce que chaque démarche se déroule en toute sécurité.
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