משפחות רבות מחזיקות בישראל קרקע שנרכשה לפני שלושים שנה, חלקה שהתקבלה בירושה או מגרש חקלאי ששמור “לילדים”. עד היום, החזקת נכס רדום כזה לא עלתה דבר. טיוטת חוק של משרד האוצר מבקשת לשנות זאת ולהחיות מס שנמצא בתרדמת זה רבע מאה — מס רכוש, בשיעור 1.5% משווי הקרקע מדי שנה. החוק טרם עבר, אך הוא כבר מחייב בדיקה.
I. מס שמעולם לא בוטל — רק שיעורו הועמד על אפס
בניגוד לדעה הרווחת, מס הרכוש מעולם לא בוטל בישראל. חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ”א-1961 עודנו בתוקף: רק שיעורו הועמד על 0% החל משנת 2000, לאחר שהגבייה נמצאה מכבידה מדי. השלד החוקי נותר על כנו.
הטיוטה שפורסמה בסוף 2025 במסגרת חוק ההסדרים אינה יוצרת אפוא מס חדש: היא מעלה את שיעורו של מס קיים ל-1.5% משווי השוק של הקרקע, מדי שנה. המטרה המוצהרת כפולה — הגדלת ההכנסות מזה, והרתעה מפני אצירת קרקעות מזה, בכך שהחזקת מגרש לבנייה ריק תיעשה יקרה.
II. מהי “קרקע פנויה”: מבחן עשרת האחוזים
זו הנקודה שהכי ממעיטים בערכה. המס אינו מכוון רק למגרשים ריקים. קרקע שעליה מבנה קיים עשויה בכל זאת להיות מסווגת כקרקע פנויה, אם המבנה מנצל רק חלק קטן מזכויות הבנייה המותרות לפי התוכנית החלה.
הסף שבטיוטה הוא 10% מזכויות הבנייה, לעומת 30% במשטר הקודם. ההידוק דרמטי. בפועל, עלולים להיתפס:
- בית ישן בן קומה אחת על מגרש שהתוכנית מתירה עליו בניין מגורים
- סככה או מבנה שירות בודד על מגרש גדול המיועד לבנייה
- מגרש מפותח שהבנייה בו מעולם לא החלה
- קרקע חקלאית המוחזקת ללא עיבוד ממשי
דירת מגורים בנויה אינה במוקד: המס חל על קרקע ריקה או ריקה כמעט, לא על דיור.
III. פטורים צרים מכפי שהם נראים
הטיוטה קובעת רצפה שנועדה להוציא מהמס קרקעות בעלות שווי נמוך במיוחד, הבנויה סביב סף שווי לדונם וסף כולל לכלל הקרקעות שבידי אותו נישום. הגרסאות השונות של הנוסח אינן מציגות את שני הספים באותו אופן — מצטברים באחת, חלופיים באחרת — ואיננו מביאים כאן נתון מספרי כל עוד הנוסח הסופי לא נקבע.
הנקודה הרגישה לבעלים המתגוררים בחו”ל מצויה במקום אחר: הפטור ההיסטורי לקרקע חקלאית יצומצם משמעותית. הוא יחול רק על קרקע המשמשת בפועל לחקלאות כדין. חלקה חקלאית המוחזקת כנכס משפחתי, מושכרת ואינה מעובדת, או נותרת בור — תיכנס לתחולת המס.
IV. השינוי האמיתי: הבעלים הוא שמדווח ומעריך
מס הרכוש שלפני שנת 2000 פעל באמצעות שומות שנשלחו על ידי הרשות. הטיוטה הופכת את היוצרות ומנהיגה שומה עצמית מקוונת, לפי המודל הנוהג כבר במס שבח ובמס רכישה. על הבעלים יהיה:
- לדווח מדי שנה על כלל הקרקעות שבבעלותו, במועד שייקבע בראשית השנה
- להעריך בעצמו את שווי השוק של כל חלקה ולחשב את המס
- לדווח על שינויים בבעלות בנכס
מנהל מיסוי מקרקעין יישמר בידיו הכוח להחליף את הערכת הנישום בהערכה משלו, ויוטלו קנסות יחסיים בגין אי-דיווח או הצהרת חסר. שנת היישום הראשונה תכלול גם מועדים קצרים מאוד, הנמנים ממועד כניסת החוק לתוקף.
עבור בעלים המתגורר בחו”ל, שאינו מקבל דואר ישראלי ואינו נכנס לאזור האישי ברשות המסים, המעבר לדיווח עצמי הוא החשיפה האמיתית: לא המס יעלה ביוקר, אלא הדיווח שלא הוגש.
V. מה כדאי לעשות כבר עכשיו
- למפות את כל החלקות בישראל, לרבות אלה שהתקבלו בירושה ומעולם לא הוסדרו, ולבדוק בפנקסי המקרקעין על שם מי הן רשומות.
- לבדוק את זכויות הבנייה של כל חלקה ולהשוותן למבנה הקיים: היחס הזה, ולא גודל המגרש, הוא שיקבע את הסיווג.
- לתעד עיבוד חקלאי בפועל היכן שהוא קיים: חוזי חכירה, אישורים, ראיות לעיבוד.
- להיערך להערכת השווי: חוות דעת של שמאי מקרקעין היא ההגנה הטובה ביותר מפני שומה בחסר, שכן השומה העצמית מחייבת את מי שהגיש אותה.
- לשקול את החלופות — הגשת בקשה להיתר בנייה, מכירה או המשך החזקה. חיוב שנתי של 1.5% משנה מהותית את כדאיות ההחזקה לטווח ארוך.
- לבחון את ההשקה למיסוי במדינת המגורים, לרבות מס עושר על נדל”ן, לגופו של מקרה.
הסתייגות חשובה: נכון להיום מדובר בטיוטה. אישורה בכנסת, לוח הזמנים והספים הסופיים נותרו לא ודאיים, וניסיון קודם להחיות את המס נכשל. אין לקבל החלטה נכסית על סמך הנוסח הנדון בלבד.
סיכום – מדוע כדאי להיעזר בעורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין בישראל?
הקושי כאן אינו השיעור, שהוא פשוט, אלא הסיווג וההליך. לדעת אם חלקה חוצה את סף זכויות הבנייה מחייב קריאת תוכנית; לבסס שימוש חקלאי בר-הסתמכות מחייב איסוף ראיות; לדווח כראוי מחייב מעקב אחר לוח זמנים ישראלי מחו”ל. עבור בעלים המתגורר מעבר לים, מיפוי המצב כעת, בעוד הנוסח נדון, עולה פחות לאין ערוך מגילויו תחת הודעת קנס.
מתוך תפיסה זו, משרד עורכי הדין אביטבול ושות׳, בזכות מומחיותו בדיני מקרקעין בישראל ובמשפט בינלאומי, מלווה את לקוחותיו בכל שלב של ניתוח נכסי המקרקעין שלהם בישראל וחובות הדיווח החלות עליהם. עורכי הדין שלנו דואגים להגן על האינטרסים שלכם ולוודא שכל הליך מתבצע בביטחון מלא.
13 Av Hubert Germain – Paris 16ᵉ
Tel: + 33 (0)1 78 90 03 73
Fax: + 33 (0)1 77 74 63 99
13 rue Shimon ben Shetah, 9414713, Jérusalem
Tel: + 972 (0)2 595 63 45
Fax: + 972 (0)2 591 63 26
