פתיחת קליניקה, חנות או מסעדה בישראל, או רכישת נכס מסחרי כדי להשכירו: בשני המקרים הכול נשען על חוזה השכירות. בניגוד למה שרבים מניחים, החוק הישראלי מותיר לצדדים חופש רב בכל הנוגע לנכסים מסחריים. החוזה הוא הקובע, ומה שלא נכתב בו פועל לא פעם נגד מי שלא הקדיש זמן למשא ומתן.
I. מסגרת חוקית גמישה: החוזה קודם לכול
השכרת נכס עסקי מוסדרת בעיקר בחוק השכירות והשאילה, התשל״א-1971, הקובע הוראות שהן ברירת מחדל, כלומר חלות רק כשהחוזה שותק. ההגנות המוגברות שמקבל שוכר דירת מגורים אינן חלות, ככלל, על נכס מסחרי.
קיימת חריגה היסטורית: הגנת הדייר. חוזים ישנים מאוד, שבהם שולמו דמי מפתח, מעניקים לשוכר מעמד מוגן וזכות להמשיך להחזיק בנכס. מצבים כאלה נדירים כיום, אך הם קיימים ומשפיעים מאוד על ערך הנכס במכירה, ולכן יש לאתרם לפני כל רכישה.
II. תקופת השכירות, אופציה ויציאה מוקדמת
תקופת השכירות היא הסעיף המשמעותי ביותר. בעל העסק זקוק לזמן כדי לכסות את עלות ההתאמות, והמשכיר רוצה לשמור על האפשרות להשכיר מחדש או למכור. הפשרה נבנית סביב שלושה נושאים:
- התקופה הקבועה, שבמהלכה השוכר אינו יכול, ככלל, לעזוב ללא קנס
- אופציה להארכה, המאפשרת לשוכר להישאר זמן נוסף בתנאים שנקבעו מראש; יש לבדוק מי רשאי להפעיל אותה, באיזה אופן ובתוך כמה זמן
- תנאי סיום מוקדם: הודעה מראש, פיצוי והפרה יסודית
שכירות לתקופה העולה על חמש שנים, או כזו הכוללת אופציה המביאה את התקופה הכוללת מעבר לחמש שנים, טעונה ככלל רישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) כדי שתחייב באופן מלא רוכש עתידי של הבניין (סעיפים 7 ו־79 לחוק המקרקעין); לגבי נכס מסחרי שאינו מוגן לפי חוק הגנת הדייר, פטור הרישום חל עד עשר שנים (סעיף 152 לחוק הגנת הדייר). כדאי לבחון זאת כבר בעת החתימה.
III. דמי שכירות, הצמדה והוצאות
דמי השכירות נקבעים בחופשיות. הנושאים שחשוב לכתוב במפורש:
- הצמדה למדד, בדרך כלל למדד המחירים לצרכן: לאיזה מדד בסיס, באיזו תדירות, ומה קורה אם המדד יורד
- מטבע התשלום, שקל או מטבע זר
- חלוקת הארנונה והוצאות הבניין (ועד בית): המקובל להטילן על השוכר, אך יש לכתוב זאת
- ביטוח, תיקונים שוטפים ותיקונים מהותיים
IV. ערבויות: מה המשכיר יכול לדרוש
להבטחת תשלום דמי השכירות כוללים חוזים מסחריים לא פעם שילוב של ערבויות: שיקים לביטחון, ערבות בנקאית, ערבות אישית של צד שלישי או של מנהלי החברה השוכרת, ולעיתים פיקדון. השוכר צריך לבדוק מה היקף ההתחייבות בפועל, לכמה זמן והאם וכיצד היא מוחזרת. המשכיר צריך לבדוק מה שווי הערבות בפועל וכיצד ניתן לממשה.
V. שימוש בנכס, רישיון עסק ועבודות
הפעילות חייבת להתאים לייעוד המותר של הבניין ולתקנון הבית המשותף, וכן לרישיון עסק שמנפיקה הרשות המקומית. פעילות חוקית כשלעצמה עלולה להיות בלתי אפשרית בנכס מסוים. מומלץ להסדיר:
- מי מוציא את הרישיון, ומה קורה אם הוא נדחה
- גורל עבודות ההתאמה בסוף התקופה: פירוק או השארה אצל המשכיר
- אישור מוקדם של המשכיר לכל שינוי מהותי
VI. המחאת זכויות, שכירות משנה ומכירת העסק
בעל עסק שמוכר את פעילותו רוצה שהקונה ייכנס לנעליו בנכס. השוכר אינו רשאי להעביר את זכויותיו או להשכיר בשכירות משנה ללא הסכמה מראש ובכתב של המשכיר (סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה). אם המשכיר מסרב ללא טעם סביר או מתנה תנאים בלתי סבירים, רשאי השוכר לפעול ללא הסכמתו או לפנות לבית המשפט בבקשה להתיר זאת, גם אם החוזה קובע אחרת. לכן כדאי להסדיר מראש את תנאי ההעברה, ובכלל זה גורל ערבות השוכר היוצא ומצבים של שינוי בשליטה בחברה השוכרת.
VII. סיום השכירות: פינוי ומחלוקות
החוזה צריך לתאר באיזה מצב מוחזר הנכס, מועדי הפינוי והקנסות על איחור. במקרה של מחלוקת, הליכי פינוי ותביעות לתשלום שכר דירה שלא שולם נדונים בבתי המשפט בישראל, ולכן סעיפי סמכות שיפוט והדין החל מחייבים תשומת לב מיוחדת עבור משכירים ושוכרים המתגוררים בחו״ל.
סיכום – מדוע כדאי להיעזר בעורך דין בחוזה שכירות מסחרי?
חוזה שכירות מסחרי מנוהל פעם אחת ונמשך שנים. הטפסים שמציעים סוכנים או משכירים כמעט אינם נוטים לטובת השוכר. עורך דין בוחן את החוזה, מאתר סעיפים לא מאוזנים, בודק את הייעוד המותר ואת מצב הנכס בפנקס המקרקעין, ומבטיח את הערבויות. עבור משקיעים דוברי צרפתית הוא גם מחבר בין החוזה לבין ההיבטים המיסויים והירושתיים של השקעה בנכס להשכרה בישראל.
מסיבה זו משרד ABITBOL & ASSOCIES, בהסתמך על מומחיותו בדיני מקרקעין בישראל ובעולם, מלווה את לקוחותיו במשא ומתן, בניסוח ובמעקב אחר חוזי שכירות מסחריים בישראל. עורכי הדין שלנו דואגים להגן על האינטרסים שלכם ולוודא שכל שלב מתנהל בבטחה.
אביטבול ושות׳
עורכי דין ונוטריונים · ירושלים — פריז
רחוב שמעון בן שטח 13, 9414713
טל׳ +972 (0)2 595 63 45
פקס +972 (0)2 591 63 26
13 Avenue Hubert Germain, 75116
טל׳ +33 (0)1 78 90 03 73
פקס +33 (0)1 77 74 63 99
