שכירות דירה בישראל: מה קובע חוק שכירות הוגנת למשכירים ולשוכרים

השכרה או שכירות של דירה בישראל, בין אם אתם בעלי דירה המתגוררים בחו״ל ובין אם עולים חדשים המחפשים בית, אינה מסתכמת בחתימה על חוזה סטנדרטי שנמצא באינטרנט. מאז הרפורמה הידועה כחוק שכירות הוגנת, שתיקנה בשנת 2017 את חוק השכירות והשאילה, חוזי שכירות למגורים מוסדרים בצורה מפורטת יותר. אלו הנקודות שכדאי להכיר לפני החתימה, מצד המשכיר ומצד השוכר.

I. חוזה בכתב, והגנות שאי אפשר לוותר עליהן

חוק השכירות והשאילה קובע את המסגרת הכללית של חוזי שכירות בישראל. רפורמת 2017 הוסיפה לו הסדר ייחודי לדירות המושכרות למגורים. הרעיון המרכזי: חלק מההגנות על השוכר הן הגנות קוגנטיות. תנאי בחוזה השולל אותן אינו תקף, בעיקרון, גם אם השוכר חתם עליו.

בפועל, כדאי שהחוזה יהיה בכתב ויפרט את מה שחשוב באמת: מצב הדירה, ליקויים ידועים, תקופת השכירות, מי נושא בתשלומים השוטפים, הבטוחות הנדרשות ותנאי סיום החוזה. ככל שהחוזה מדויק יותר, יש פחות מקום למחלוקת. חלק מהשכירויות אינן כפופות להסדר זה, ולכן יש לבדוק בכל מקרה אם הוא חל על המקרה שלכם.

II. דירה ראויה למגורים וחלוקה ברורה של התיקונים

המשכיר חייב למסור דירה התואמת את שהוסכם, והראויה למגורים. החוק מבחין בין סוגי ליקויים לפי מקורם:

• ליקויים שאינם נובעים משימוש בלתי סביר חלים, בעיקרון, על המשכיר, ובמועדי תיקון קצרים יותר כשהליקוי מונע מגורים סבירים;
• נזקים שנגרמו משימוש בלתי סביר חלים על השוכר;
• אם המשכיר אינו פועל בתוך זמן סביר לאחר שהודע לו על הליקוי, רשאי השוכר, בתנאים מסוימים, לתקן בעצמו;
• בלאי סביר אינו מוטל על השוכר.

תנאי הפוטר את המשכיר מכל אחריות אינו מגן עליו אם ידע על ליקוי ולא גילה אותו. בדירה שאינה ראויה למגורים כלל, החוק מקנה לשוכר זכות לבטל את החוזה.

III. בטוחות: צ׳קים, ערבים ופיקדון

זהו הנושא הרגיש ביותר עבור מי שחדש בארץ. בישראל מקובלות כמה צורות של בטוחה להבטחת התחייבויות השוכר: צ׳ק ביטחון, שטר חוב, ערב אישי, פיקדון במזומן או ערבות בנקאית. חוק 2017 מסדיר את התחום:

• הסכום הכולל של הבטוחות הדורשות מהשוכר הוצאה כספית מוגבל בתקרה;
• אפשר לממש בטוחה רק בעילות הקבועות בחוק (שכר דירה שלא שולם, נזק שהשוכר אחראי לו, תשלומים שוטפים שלא שולמו, אי-פינוי הדירה), לאחר הודעה סבירה שמאפשרת לתקן;
• בסיום השכירות יש להחזיר את הבטוחה בתוך המועד שבחוק, בכפוף לסכומים המגיעים בפועל.

את התקרה ואת המועדים המדויקים כדאי לבדוק עם עורך דין לפני המשא ומתן: הם תלויים באורך החוזה ובסוג הבטוחה.

IV. סיום השכירות: הודעה מוקדמת, ביטול ומכירת הדירה

חוזה שכירות יכול לקבוע זכות ביטול ללא הפרה לאחד הצדדים או לשניהם. במקרה כזה החוק מחייב הודעה מוקדמת מינימלית, ארוכה יותר למשכיר מאשר לשוכר, ואי אפשר לקצר אותה לרעת השוכר. אם המשכיר מוכר את הדירה, עליו להודיע על כך לשוכר בכתב ולמסור את פרטי הרוכש: החוזה אינו נעלם רק בגלל המכירה.

V. מה החוק אינו מסדיר, ומלכודות למשכיר תושב חוץ

• שכר הדירה וההצמדה נותרים חופשיים במידה רבה: למיטב ידיעתנו החוק אינו קובע תקרה לשכר הדירה ואינו מגביל את העלאתו. לכן חשוב מאוד מה כתוב בחוזה על הצמדה;
• המיסוי על הכנסה משכר דירה תלוי במעמד שלכם ובמסלול שנבחר, וכדאי לתכנן אותו כבר במועד החתימה, במיוחד אם אתם מתגוררים בחו״ל;
• ניהול מרחוק מחייב מיופה כוח אמין וייפוי כוח ברור, המנוסח כך שהודעות לשוכר יהיו תקפות.

VI. מה עושים לפני החתימה

• לערוך פרוטוקול מסירה מפורט, עם תמונות, בכניסה ובסיום;
• לציין בחוזה את הליקויים הידועים ואת חלוקת התיקונים;
• לבדוק את הצורה והסכום של כל בטוחה הנדרשת;
• לקבוע בכתב את ההצמדה, התשלומים השוטפים ותנאי היציאה;
• למשכיר בחו״ל: לתכנן את המיסוי על שכר הדירה ואת דרך קבלת התשלומים.

סיכום – מדוע כדאי להיעזר בעורך דין מקרקעין בישראל?

חוזה שכירות שנוסח בצורה לקויה עולה ביוקר: בטוחה שנעצרה שלא כדין, תיקון שנוי במחלוקת, הודעה מוקדמת שחושבה לא נכון, מס שנשכח. עורך דין בודק שהחוזה מכבד את ההגנות הקוגנטיות שבחוק, מנהל משא ומתן על הסעיפים החשובים, וחוסך מכם לגלות את הכללים באמצע סכסוך. מאמר זה הוא מידע כללי ואינו מחליף ייעוץ המותאם לעניינכם.

מתוך הבנה זו, משרד ABITBOL & ASSOCIES, בזכות מומחיותו בדיני מקרקעין בישראל, מלווה את לקוחותיו בכל שלב של ניסוח חוזה השכירות, המשא ומתן והמעקב אחריו. עורכי הדין שלנו דואגים לכך שהאינטרסים שלכם יהיו מוגנים ושכל פעולה תתבצע בביטחון.