![\"Servitudes](\"https:\/\/www.abitbol-associes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/servitudes-israel-fr.png\")
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Un voisin qui traverse votre cour depuis vingt ans, une place de stationnement dont l’usage appartient \u00e0 un autre copropri\u00e9taire, un palier que vous ne pouvez pas fermer : ces situations rel\u00e8vent en Isra\u00ebl d’un droit r\u00e9el discret mais redoutable, la Zikat Hana’a (\u05d6\u05d9\u05e7\u05ea \u05d4\u05e0\u05d0\u05d4)<\/strong>. Elle ne figure pas toujours au registre foncier, elle survit \u00e0 la vente et elle s’impose \u00e0 l’acheteur. Voici comment la reconna\u00eetre et s’en prot\u00e9ger avant de signer.<\/p>\n L’article 5 de la loi sur les biens immobiliers (Hok HaMekarkein (\u05d7\u05d5\u05e7 \u05d4\u05de\u05e7\u05e8\u05e7\u05e2\u05d9\u05df)<\/strong>, 1969) d\u00e9finit la servitude comme un gr\u00e8vement d’un immeuble au profit d’un tiers, qui lui permet d’en tirer un avantage sans<\/em> droit de le poss\u00e9der. C’est toute la diff\u00e9rence avec une location : le b\u00e9n\u00e9ficiaire n’occupe pas le bien, il l’utilise.<\/p>\n Une servitude peut \u00eatre \u00e9tablie au profit d’un autre terrain \u2014 on parle alors de fonds b\u00e9n\u00e9ficiaire, Mekarkein Zaka\u00efm (\u05de\u05e7\u05e8\u05e7\u05e2\u05d9\u05df \u05d6\u05db\u05d0\u05d9\u05dd)<\/strong> \u2014, au profit d’une personne d\u00e9termin\u00e9e, d’une cat\u00e9gorie de personnes ou m\u00eame du public. Dans la pratique isra\u00e9lienne, elle prend le plus souvent l’une de ces formes :<\/p>\n Comprendre l’origine de la servitude est d\u00e9cisif, car de cette origine d\u00e9pend la possibilit\u00e9 de la contester ou de la supprimer.<\/p>\n L’article 94 de la loi pose une r\u00e8gle que beaucoup d’acqu\u00e9reurs francophones d\u00e9couvrent trop tard : celui qui a exerc\u00e9 pendant trente ann\u00e9es cons\u00e9cutives<\/strong> un usage susceptible de constituer une servitude l’a acquise et peut en exiger l’inscription. L’usage doit avoir \u00e9t\u00e9 continu et visible, et s’\u00eatre exerc\u00e9 comme l’exercice d’un droit ; une opposition \u00e9crite du propri\u00e9taire interrompt le d\u00e9compte.<\/p>\n La particularit\u00e9 isra\u00e9lienne est que ce m\u00e9canisme joue \u00e9galement sur les terrains cadastr\u00e9s, les Mekarkein Mussdarim (\u05de\u05e7\u05e8\u05e7\u05e2\u05d9\u05df \u05de\u05d5\u05e1\u05d3\u05e8\u05d9\u05dd)<\/strong>, alors m\u00eame que la prescription acquisitive y est en principe exclue. Cons\u00e9quence pratique : un droit parfaitement constitu\u00e9 peut exister sans<\/em> appara\u00eetre au registre foncier. L’acheteur qui s’est content\u00e9 de lire l’extrait du registre d\u00e9couvre apr\u00e8s la remise des cl\u00e9s qu’un voisin dispose d’un droit de passage opposable.<\/p>\n La question de savoir si une telle servitude non inscrite est opposable \u00e0 l’acqu\u00e9reur de bonne foi qui s’est fi\u00e9 au registre est discut\u00e9e et d\u00e9pend \u00e9troitement des circonstances de l’esp\u00e8ce. Raison de plus pour traiter le sujet avant<\/em> la signature, et non devant le juge.<\/p>\n Une servitude est en principe consentie pour une dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e, sauf terme convenu. Le tribunal peut toutefois la supprimer ou en modifier les conditions, notamment lorsqu’elle n’est plus exerc\u00e9e ou lorsque les circonstances ont chang\u00e9. La voie amiable reste la plus rapide : un accord de radiation, le cas \u00e9ch\u00e9ant contre contrepartie, suivi de son inscription au registre.<\/p>\n L’anticipation est ici un enjeu financier direct. Une servitude non trait\u00e9e se r\u00e9percute sur le prix, retarde la transaction et peut compromettre l’accord de financement de l’acqu\u00e9reur, les banques isra\u00e9liennes examinant de pr\u00e8s les charges grevant le bien donn\u00e9 en garantie.<\/p>\n La servitude est l’exemple type du droit qui ne se lit pas sur une annonce immobili\u00e8re. La d\u00e9tecter suppose de croiser l’extrait du registre, le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, les plans, les dossiers d\u00e9tenus par les organismes fonciers et l’\u00e9tat r\u00e9el des lieux, puis d’en tirer les cons\u00e9quences dans la r\u00e9daction du contrat. Pour un acheteur install\u00e9 \u00e0 l’\u00e9tranger, qui visite peu et lit rarement l’h\u00e9breu, cette v\u00e9rification ne peut s\u00e9rieusement \u00eatre d\u00e9l\u00e9gu\u00e9e qu’\u00e0 un conseil. C’est \u00e0 ce stade \u2014 avant la signature \u2014 que l’intervention d’un avocat co\u00fbte le moins et prot\u00e8ge le plus.<\/p>\n C’est dans cette optique que le Cabinet ABITBOL & ASSOCIES, gr\u00e2ce \u00e0 son expertise en droit immobilier isra\u00e9lien et international, accompagne ses clients \u00e0 chaque \u00e9tape de la v\u00e9rification des droits grevant un bien immobilier en Isra\u00ebl. Nos avocats veillent \u00e0 ce que vos int\u00e9r\u00eats soient prot\u00e9g\u00e9s et \u00e0 ce que chaque d\u00e9marche se d\u00e9roule en toute s\u00e9curit\u00e9.<\/strong><\/p>\n 13 Av Hubert Germain \u2013 Paris 16\u1d49 13 rue Shimon ben Shetah, 9414713, J\u00e9rusalemI. Un droit d’usage sur le bien d’autrui, sans droit de le poss\u00e9der<\/h3>\n
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II. Les quatre voies par lesquelles une servitude prend naissance<\/h3>\n
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III. Le pi\u00e8ge des trente ans d’usage<\/h3>\n
IV. Les v\u00e9rifications \u00e0 conduire avant de signer<\/h3>\n
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V. C\u00f4t\u00e9 vendeur : neutraliser une servitude avant la mise en vente<\/h3>\n
Conclusion \u2013 Pourquoi se faire accompagner par un avocat en droit immobilier isra\u00e9lien ?<\/h3>\n
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