![\"Requalification](\"https:\/\/www.abitbol-associes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/requalification-marchand-de-biens-israel-fr.png\")
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Acheter, r\u00e9nover, revendre, recommencer. Beaucoup de propri\u00e9taires francophones en Isra\u00ebl encha\u00eenent les op\u00e9rations immobili\u00e8res en pensant rester de simples particuliers. L’administration fiscale isra\u00e9lienne, elle, peut voir dans cette r\u00e9p\u00e9tition l’exercice d’une v\u00e9ritable activit\u00e9 commerciale \u2014 et requalifier l’ensemble en Esek (\u05e2\u05e1\u05e7)<\/strong>, avec des cons\u00e9quences fiscales lourdes et r\u00e9troactives.<\/p>\n En droit fiscal isra\u00e9lien, la distinction ne d\u00e9pend pas de la qualification que le contribuable se donne, ni du fait qu’il soit ou non inscrit comme entreprise. Elle r\u00e9sulte de la nature r\u00e9elle de l’op\u00e9ration.<\/p>\n Autrement dit : la m\u00eame vente, le m\u00eame appartement, mais deux r\u00e9gimes fiscaux radicalement diff\u00e9rents. Et c’est l’administration qui tranche, souvent des ann\u00e9es apr\u00e8s.<\/p>\n La jurisprudence isra\u00e9lienne a d\u00e9gag\u00e9 un faisceau d’indices, appliqu\u00e9s ensemble et non isol\u00e9ment. Aucun n’est \u00e0 lui seul d\u00e9cisif, mais leur accumulation emporte la requalification :<\/p>\n Elles d\u00e9passent largement la question du taux :<\/p>\n \u00c0 l’inverse, l’article 50 de la loi sur la fiscalit\u00e9 immobili\u00e8re pr\u00e9voit qu’une vente dont le profit est soumis \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu est exon\u00e9r\u00e9e de Mas Shevah (\u05de\u05e1 \u05e9\u05d1\u05d7)<\/strong> \u2014 il n’y a pas de double imposition. Mais cette exon\u00e9ration n’est pas automatique : elle suppose d’obtenir une attestation de l’administration, le Tofes 50 (\u05d8\u05d5\u05e4\u05e1 50)<\/strong>, que l’inspecteur peut subordonner au paiement de l’imp\u00f4t ou \u00e0 la constitution d’une garantie.<\/p>\n Le raisonnement ne concerne pas que la revente. Dans l’affaire Leshem et Biran<\/em>, tranch\u00e9e par la Cour supr\u00eame isra\u00e9lienne le 2 janvier 2018, des loyers per\u00e7us sur un portefeuille important d’appartements ont \u00e9t\u00e9 requalifi\u00e9s en revenu d’activit\u00e9 au sens de l’article 2(1), et non en revenu passif. L’administration fiscale a depuis diffus\u00e9 un projet de circulaire retenant qu’au-del\u00e0 d’une dizaine de logements donn\u00e9s en location, la pr\u00e9somption d’activit\u00e9 commerciale doit jouer.<\/p>\n Cons\u00e9quence pratique : les r\u00e9gimes de faveur applicables aux loyers d’habitation \u2014 exon\u00e9ration plafonn\u00e9e ou taux forfaitaire r\u00e9duit \u2014 peuvent \u00eatre refus\u00e9s au bailleur requalifi\u00e9.<\/p>\n Trois configurations reviennent r\u00e9guli\u00e8rement :<\/p>\n Les avantages fiscaux li\u00e9s \u00e0 l’alya portent sur certains revenus et certaines p\u00e9riodes ; ils ne neutralisent pas la qualification d’activit\u00e9 commerciale en Isra\u00ebl. Quant aux non-r\u00e9sidents, ils cumulent le risque de requalification isra\u00e9lienne avec une obligation d\u00e9clarative dans leur \u00c9tat de r\u00e9sidence, l’accord fiscal applicable n’ayant pas vocation \u00e0 effacer un imp\u00f4t correctement d\u00fb en Isra\u00ebl.<\/p>\n La requalification en marchand de biens ne se d\u00e9cide pas au moment de la signature : elle se joue sur l’ensemble d’un parcours patrimonial, et se d\u00e9couvre souvent lors d’un contr\u00f4le, plusieurs ann\u00e9es plus tard, assortie d’int\u00e9r\u00eats et de p\u00e9nalit\u00e9s. Un avocat isra\u00e9lien intervenant en amont analyse le faisceau d’indices propre \u00e0 votre situation, s\u00e9curise la qualification par une d\u00e9cision anticip\u00e9e lorsque c’est opportun, et structure vos acquisitions pour que la fiscalit\u00e9 reste ma\u00eetris\u00e9e sur la dur\u00e9e.<\/p>\n C’est dans cette optique que le Cabinet ABITBOL & ASSOCIES, gr\u00e2ce \u00e0 son expertise en droit immobilier isra\u00e9lien et international, accompagne ses clients \u00e0 chaque \u00e9tape de leurs op\u00e9rations immobili\u00e8res en Isra\u00ebl, de la qualification fiscale de leurs acquisitions jusqu’\u00e0 la d\u00e9fense de leurs int\u00e9r\u00eats en cas de contr\u00f4le. Nos avocats veillent \u00e0 ce que vos int\u00e9r\u00eats soient prot\u00e9g\u00e9s et \u00e0 ce que chaque d\u00e9marche se d\u00e9roule en toute s\u00e9curit\u00e9.<\/strong><\/p>\n 13 Av Hubert Germain \u2013 Paris 16\u1d49 13 rue Shimon ben Shetah, 9414713, J\u00e9rusalemI. Particulier ou professionnel : une fronti\u00e8re que l’on ne choisit pas<\/h3>\n
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II. Les crit\u00e8res appliqu\u00e9s par les tribunaux isra\u00e9liens<\/h3>\n
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III. Les cons\u00e9quences concr\u00e8tes d’une requalification<\/h3>\n
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IV. La location n’est pas \u00e0 l’abri<\/h3>\n
V. Pourquoi les non-r\u00e9sidents et les nouveaux olim sont particuli\u00e8rement expos\u00e9s<\/h3>\n
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VI. Comment s\u00e9curiser une strat\u00e9gie patrimoniale en amont<\/h3>\n
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Conclusion \u2013 Pourquoi se faire accompagner par un avocat en fiscalit\u00e9 immobili\u00e8re isra\u00e9lienne ?<\/h3>\n
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