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Les annulations de ventes immobili\u00e8res se multiplient en Isra\u00ebl : selon le service de l’\u00e9conomiste en chef du Minist\u00e8re des Finances, elles ont bondi d’environ 41 % sur un an. Beaucoup d’acqu\u00e9reurs francophones d\u00e9couvrent alors qu’un contrat sign\u00e9 en Isra\u00ebl se rompt rarement sans cons\u00e9quence. Voici ce que pr\u00e9voit r\u00e9ellement le droit isra\u00e9lien, et comment limiter la casse.<\/p>\n
Le ph\u00e9nom\u00e8ne est directement li\u00e9 aux montages de financement tr\u00e8s r\u00e9pandus ces derni\u00e8res ann\u00e9es, notamment le fameux 20\/80<\/strong> : l’acqu\u00e9reur verse 20 % \u00e0 la signature et le solde \u00e0 la livraison, parfois trois ou quatre ans plus tard. Entre-temps, sa situation change.<\/p>\n Les motifs relev\u00e9s par l’administration sont presque toujours financiers :<\/p>\n Point crucial pour un lecteur fran\u00e7ais : il n’existe pas, en droit isra\u00e9lien, de condition suspensive d’obtention de pr\u00eat<\/strong> \u00e9quivalente \u00e0 celle du droit fran\u00e7ais. Signer un contrat sans accord de principe bancaire (Ishur Ikroni (\u05d0\u05d9\u05e9\u05d5\u05e8 \u05e2\u05e7\u05e8\u05d5\u05e0\u05d9)<\/strong>) revient \u00e0 s’engager sans filet.<\/p>\n La quasi-totalit\u00e9 des contrats de vente isra\u00e9liens (Heskem Mekher (\u05d4\u05e1\u05db\u05dd \u05de\u05db\u05e8)<\/strong>) contient une clause d’indemnisation forfaitaire, g\u00e9n\u00e9ralement fix\u00e9e \u00e0 10 % du prix du bien<\/strong>. Sur un appartement \u00e0 3 millions de shekels, cela repr\u00e9sente 300 000 \u20aa.<\/p>\n Dans les faits, la r\u00e9alit\u00e9 est plus nuanc\u00e9e :<\/p>\n Autrement dit : le montant est n\u00e9gociable<\/strong>, mais la n\u00e9gociation se pr\u00e9pare. Un promoteur confront\u00e9 \u00e0 un stock d’invendus n’a pas le m\u00eame int\u00e9r\u00eat qu’un vendeur particulier qui a d\u00e9j\u00e0 r\u00e9engag\u00e9 le produit de la vente.<\/p>\n C’est le point que la plupart des acqu\u00e9reurs ignorent. Avoir annul\u00e9 le contrat entre les parties ne suffit pas : encore faut-il que l’administration fiscale reconnaisse une v\u00e9ritable annulation<\/strong>, et non une revente d\u00e9guis\u00e9e au vendeur initial.<\/p>\n Le m\u00e9canisme figure \u00e0 l’article 102 de la loi sur la fiscalit\u00e9 immobili\u00e8re (\u05d7\u05d5\u05e7 \u05de\u05d9\u05e1\u05d5\u05d9 \u05de\u05e7\u05e8\u05e7\u05e2\u05d9\u05df)<\/strong> : le directeur restitue la taxe s’il est \u00e9tabli que la vente a bien \u00e9t\u00e9 annul\u00e9e.<\/p>\n En pratique :<\/p>\n Plus l’acqu\u00e9reur a pay\u00e9 et occup\u00e9, plus l’administration sera r\u00e9ticente \u00e0 admettre l’annulation. Le facteur temps est d\u00e9terminant.<\/p>\n Annuler un achat immobilier en Isra\u00ebl n’est pas un simple geste administratif : c’est une n\u00e9gociation contractuelle doubl\u00e9e d’une proc\u00e9dure fiscale. Une annulation mal formalis\u00e9e peut co\u00fbter deux fois \u2014 l’indemnit\u00e9 au vendeur, puis un refus de remboursement des taxes.<\/p>\n L’avocat intervient sur les deux terrains \u00e0 la fois : il analyse la port\u00e9e r\u00e9elle de la clause p\u00e9nale, n\u00e9gocie l’accord d’annulation, et pilote le dossier aupr\u00e8s de l’administration fiscale pour s\u00e9curiser la restitution des sommes.<\/p>\n C’est dans cette optique que le Cabinet ABITBOL & ASSOCIES, gr\u00e2ce \u00e0 son expertise en droit immobilier isra\u00e9lien et international, accompagne ses clients \u00e0 chaque \u00e9tape de l’annulation ou de la ren\u00e9gociation de leur transaction. Nos avocats veillent \u00e0 ce que vos int\u00e9r\u00eats soient prot\u00e9g\u00e9s et \u00e0 ce que chaque d\u00e9marche se d\u00e9roule en toute s\u00e9curit\u00e9.<\/strong><\/p>\n 13 Av Hubert Germain \u2013 Paris 16\u1d49 13 rue Shimon ben Shetah, 9414713, J\u00e9rusalem\n
II. La clause p\u00e9nale : ce que vous risquez r\u00e9ellement<\/h3>\n
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III. R\u00e9cup\u00e9rer le mas rechisha : l’annulation au sens fiscal<\/h3>\n
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IV. Les r\u00e9flexes \u00e0 adopter avant de rompre<\/h3>\n
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Conclusion \u2013 Pourquoi se faire accompagner par un avocat en droit immobilier isra\u00e9lien ?<\/h3>\n
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